아파트 청약 당첨 후 계약금·중도금·잔금은 얼마나 필요할까?

아파트 분양대금은 어떻게 나눠 내나요?

분양대금은 새 아파트를 계약한 뒤 입주할 때까지 단계적으로 납부하는 금액입니다. 계약 체결 시 계약금을 내고, 공사 기간에는 중도금을 나눠 납부합니다. 마지막으로 입주 시점에 남은 잔금을 납부하면 분양대금 지급이 완료됩니다.

대표적인 구조는 10%·60%·30%입니다.

분양가가 10억 원인 아파트라면 계약금 1억 원, 중도금 6억 원, 잔금 3억 원으로 나뉩니다. 중도금은 보통 여러 차례에 걸쳐 나눠 내지만, 정확한 납부 횟수와 날짜는 단지별로 다릅니다.

모든 단지가 같은 비율을 적용하는 것은 아닙니다. 계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35%처럼 계약금 부담을 낮춘 단지도 있습니다.

따라서 청약 신청 전에는 입주자모집공고의 공급금액과 납부 일정을 먼저 확인해야 합니다.

계약금은 얼마를 준비해야 하나요?

계약금은 청약에 당첨된 뒤 정해진 계약 기간에 직접 납부하는 돈입니다. 일반적으로 분양가의 5% 또는 10%가 적용되지만, 사업장에 따라 금액과 납부 방식이 다릅니다. 계약금을 기한 안에 납부하지 못하면 계약이 진행되지 않습니다.

분양가가 같아도 계약금 비율에 따라 준비해야 하는 초기 자금은 크게 달라집니다.

계약금을 두 차례에 나눠 받는 단지도 있습니다. 예를 들어 1차 계약금으로 일정 금액을 먼저 낸 뒤, 정해진 기간 안에 나머지 계약금을 추가로 납부하는 방식입니다.

이때 광고에 나온 계약금 1,000만 원이 전체 계약금을 뜻하는지 확인해야 합니다. 1차 계약금만 1,000만 원이고, 나머지 금액을 별도로 내야 하는 경우도 있습니다.

실제 부천 상동역 롯데캐슬 시그니처는 계약금 분양가의 5% 조건입니다. 전용 84㎡ 최고 분양가 16억 3,800만 원을 기준으로 하면 전체 계약금은 8,190만 원입니다.

중도금 60%라고 해서 전부 대출받을 수 있나요?

중도금은 공사 진행 과정에서 여러 차례 납부하는 분양대금입니다. 사업주체가 금융회사와 협약을 맺어 집단대출을 안내하는 경우가 많습니다. 하지만 모집공고의 중도금 비율과 실제 대출 가능 비율은 서로 다를 수 있습니다.

예를 들어 중도금이 분양가의 60%여도, 금융회사가 알선하는 대출은 분양가의 40%까지만 가능한 단지가 있습니다.

분양가 10억 원에 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%가 적용된다고 가정해 보겠습니다.

이 경우 계약금만 있으면 계약을 유지할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 입주 전에 계약금 1억 원과 중도금 부족분 2억 원을 합쳐 최소 3억 원이 필요합니다.

중도금 대출이 거절되거나 예상보다 적게 나오면 직접 준비해야 하는 금액은 더 늘어납니다.

한국주택금융공사의 일반·집단 중도금보증은 분양대금의 10% 이상을 납부한 수분양자를 보증 대상으로 안내합니다. 따라서 계약금이 5%인 단지는 해당 사업장의 보증 방식과 금융회사 조건을 별도로 확인해야 합니다.

공사 보증 한도도 지역과 기존 보증 이용 여부에 따라 달라집니다. 이는 특정 보증상품의 기준이며, 모든 금융회사와 모든 사업장에 동일하게 적용되는 대출 한도는 아닙니다.

분양가 13억 7,330만 원이면 실제 현금은 얼마나 필요할까요?

서울 쌍용 더 플래티넘 서대문의 전용 84A 최고 분양가는 13억 7,330만 원입니다. 모집공고상 계약금은 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%입니다. 그러나 사업주체가 알선하는 중도금 대출은 전체 분양대금의 40% 범위로 안내돼 있습니다.

이를 실제 금액으로 계산하면 다음과 같습니다.

입주 전까지 필요한 직접 부담액은 계약금과 중도금 자체 부담분을 합친 4억 1,199만 원입니다.

여기에 전용 84㎡ 발코니 확장비 2,420만 원이 별도로 붙습니다. 시스템에어컨 4대 옵션을 추가하면 759만 원이 더해집니다.

따라서 분양가에 발코니 확장과 시스템에어컨을 더한 금액은 14억 509만 원입니다. 추가 선택품목의 계약금과 잔금도 본계약과 별도로 확인해야 합니다.

같은 시기 분양된 부천과 서대문 단지의 전체 조건은 서울 국평 13억인데 부천은 16억…같은 84㎡ 분양가가 뒤집힌 이유에서 비교할 수 있습니다.

중도금 이자후불제와 무이자는 무엇이 다른가요?

중도금 이자후불제는 공사 기간에 발생하는 대출 이자를 입주 시점에 정산하는 방식입니다. 계약자가 매달 이자를 직접 내지 않더라도 비용 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 반면 무이자는 사업주체가 약정한 조건에 따라 이자를 부담하는 구조입니다.

두 제도는 입주할 때 필요한 자금에 차이를 만듭니다.

예를 들어 중도금 대출 잔액 4억 원이 1년 동안 유지되고 금리가 연 4%라면, 단순 계산한 연간 이자는 1,600만 원입니다. 실제 이자는 중도금 실행 시점과 회차별 대출금액에 따라 달라집니다.

이자후불제라는 문구만 보고 이자 부담이 없다고 생각하면 입주 시 자금 계획이 어긋날 수 있습니다. 모집공고에서 누가 이자를 먼저 내는지와 계약자가 언제 정산하는지를 확인해야 합니다.

잔금대출은 중도금 대출과 어떻게 다른가요?

잔금대출은 아파트 입주 시점에 분양대금을 정리하기 위해 받는 주택담보대출입니다. 기존 중도금 대출을 상환하거나 전환하는 과정이 함께 진행될 수 있습니다. 따라서 잔금대출 금액 전체를 남은 잔금 납부에 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

예를 들어 분양가가 10억 원이고 중도금 대출이 4억 원인 상황을 가정해 보겠습니다.

입주 시 잔금이 3억 원이고 최종 주택담보대출 가능액도 4억 원이라면, 대출금 4억 원은 기존 중도금 대출 상환에 먼저 사용될 수 있습니다. 이 경우 남은 잔금 3억 원은 별도로 마련해야 합니다.

반대로 최종 주택담보대출이 6억 원까지 가능하다면 기존 중도금 4억 원을 상환하고 남은 2억 원을 잔금에 활용할 수 있습니다. 나머지 잔금 1억 원은 직접 준비해야 합니다.

LTV는 주택의 담보가치 대비 받을 수 있는 대출금의 비율입니다. DSR은 연소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 상환액을 따져 대출 한도를 판단하는 기준입니다.

잔금대출은 지역 규제, 소득, 기존 대출, 주택 가격, 금융회사 심사에 따라 한도가 달라집니다. 청약 당첨 당시 계산한 금액이 입주 시점에도 그대로 보장되는 것은 아닙니다.

정비사업 조합원의 대출처럼 담보가치 산정 기준이 달라지는 사례는 재건축 이주비 대출 얼마나 나오나? LTV 기준 ‘조합원 분양가’로 확정에서 확인할 수 있습니다.

분양가 외에 어떤 비용이 추가되나요?

분양가격은 아파트를 계약하는 데 필요한 전체 비용과 같지 않습니다. 발코니 확장비와 시스템에어컨 같은 선택품목은 공급금액에 포함되지 않을 수 있습니다. 입주 시점에는 중도금 이자와 취득 관련 비용도 추가됩니다.

대표적으로 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

같은 분양가라도 발코니 확장이 무상인지 유상인지에 따라 실질 가격이 달라집니다.

분양가 13억 7,330만 원에 확장비 2,420만 원과 시스템에어컨 759만 원이 추가되면 실제 계약 대상 금액은 14억 509만 원입니다. 여기에 대출 이자와 취득 관련 비용은 별도로 계산해야 합니다.

청약 신청 전에 확인할 점

청약에 당첨된 뒤 대출이 예상보다 적게 나와도 계약상 책임이 자동으로 사라지지는 않습니다. 모집공고에는 대출 불가나 한도 축소를 이유로 계약 해지를 요구할 수 없다는 내용이 포함되기도 합니다.

따라서 자금 계획은 계약금만 계산해서 끝내면 안 됩니다.

가장 먼저 확인해야 할 숫자는 분양가의 몇 퍼센트가 중도금인가가 아닙니다. 실제로 금융회사에서 얼마까지 빌릴 수 있고, 내가 직접 내야 하는 돈이 얼마인지 계산해야 합니다.

• 입주자모집공고에서 계약금·중도금·잔금 비율을 확인합니다.
• 계약금을 한 번에 내는지, 두 차례에 나눠 내는지 확인합니다.
• 중도금 납부 비율과 실제 대출 가능 비율을 구분합니다.
• 계약금 5% 상품은 보증기관과 금융회사의 대출 조건을 확인합니다.
• 입주 전까지 필요한 계약금과 중도금 자체 부담분을 합산합니다.
• 중도금이 무이자인지, 이자후불제인지 확인합니다.
• 발코니 확장비와 추가 옵션 가격을 분양가에 더합니다.
• 잔금대출로 기존 중도금 대출을 상환한 뒤 남는 금액을 계산합니다.
• 입주 시점에 필요한 잔금과 취득 관련 비용을 함께 준비합니다.