서울 장기전세 20년 만기 시작｜재계약·분양전환 정말 안 되나

2027년부터 장기전세 20년 만기가 시작된다

서울 장기전세주택은 무주택 시민이 주변 전세 시세의 80% 이하 수준에서 장기간 거주할 수 있도록 2007년 도입된 제도입니다.

계약은 2년 단위로 갱신할 수 있지만 최장 거주기간은 20년입니다. 서울주거포털 역시 장기전세를 최장 20년까지 거주할 수 있으며 분양전환되지 않는 공공임대주택으로 안내하고 있습니다.

2027년부터 이 20년을 모두 채우는 세대가 처음 나오기 시작합니다.

특히 2029년 이후부터 만기 물량이 급격하게 늘어납니다. 2027년 일부 입주민만의 문제가 아니라 앞으로 몇 년 동안 계속 이어질 주거 문제가 되는 셈입니다.

20년이 지나도 재계약하면 안 될까

기존 입주자 입장에서는 가장 먼저 떠오르는 질문입니다.

20년 동안 별문제 없이 거주했고 여전히 무주택자라면 2년 정도라도 추가 계약을 해줄 수 있지 않느냐는 것입니다.

하지만 서울시는 일괄적인 계약 연장은 어렵다는 입장입니다.

장기전세는 처음부터 최대 거주기간을 20년으로 정하고 공급됐고, 한 세대의 거주기간을 늘리면 그만큼 새로운 무주택자가 입주할 기회가 줄어든다는 이유입니다.

이미 같은 조건을 받아들이고 퇴거한 사람들과의 형평성 문제도 있습니다.

따라서 현재 기준으로는 `20년 만기 → 다시 2년 재계약`이 자동으로 이어지는 구조가 아닙니다.

살던 집을 분양받는 것도 어렵다

분양전환 역시 현재로서는 기대하기 어렵습니다.

기존 장기전세는 최초 입주자 모집공고와 임대차계약서에 분양전환되지 않는 주택이라는 조건이 명시돼 있습니다.

따라서 20년을 거주했다고 해서 해당 주택에 대한 우선 분양권이나 소유권이 생기는 것은 아닙니다.

서울시 입장에서는 시세보다 낮은 비용으로 장기간 주거를 지원하고, 거주기간이 끝나면 다시 다른 무주택자에게 공급하는 것이 제도의 기본 구조입니다.

그런데 미리내집은 왜 분양 기회가 있나

여기서 가장 혼란스러운 부분이 `미리내집`입니다.

미리내집도 정식 명칭은 장기전세주택Ⅱ이기 때문에 기존 장기전세와 같은 제도처럼 보입니다.

하지만 실제 조건은 상당히 다릅니다.

서울시에 따르면 미리내집 입주자가 자녀를 출산하면 재계약 조건에서 혜택을 받을 수 있고, 2자녀 이상을 출산한 경우 20년 거주 후 시세보다 낮은 가격으로 우선 매수할 수 있는 자격도 주어집니다.

따라서 기존 장기전세 입주자들이 “미리내집은 가능한데 왜 우리는 안 되느냐”고 요구하고 있지만, 서울시는 정책 대상과 조건 자체가 다른 제도라는 입장입니다.

문제는 만기 후 필요한 돈이다

거주자에게 더 현실적인 문제는 분양권보다 다음 집의 보증금일 수 있습니다.

장기전세 입주자의 평균 보증금은 약 3억4,900만원입니다.

반면 서울 아파트 평균 전셋값은 약 6억4,800만원으로 조사됐습니다. 장기전세 보증금이 서울 평균의 약 54%에 불과합니다.

단순 계산하면 평균 기준으로도 약 3억원의 차이가 발생합니다.

물론 실제 필요한 금액은 거주 지역과 주택 규모에 따라 달라지지만, 장기전세에서 비슷한 지역의 민간 전세로 바로 이동하려는 가구에는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

특히 처음 입주할 당시 중년이었던 사람이 20년 뒤 은퇴 연령에 가까워졌다면 대출을 추가로 받는 것도 쉽지 않을 수 있습니다.

만기를 앞둔 사람은 지금부터 무엇을 봐야 할까

가장 중요한 것은 분양전환이나 계약 연장을 전제로 자금 계획을 세우지 않는 것입니다.

현재 서울시 방침대로라면 만기 후 새로운 주거지를 마련해야 할 가능성이 높기 때문입니다.

내 만기 시점을 먼저 확인하고 현재 받을 수 있는 보증금과 주변 전세가격의 차이를 계산해볼 필요가 있습니다.

고령자나 저소득층처럼 자력으로 새로운 주택을 마련하기 어려운 가구를 다른 공공임대나 주거복지제도와 연계해야 한다는 제안도 나오고 있습니다. 다만 현재 확정된 일괄적인 만기 지원대책은 아닙니다.

2027년 만기를 앞둔 가구라면 앞으로 서울시와 SH의 후속 대책을 계속 확인해야 하는 이유입니다.

장기전세 만기는 이제 시작이다

2027년 만기 물량은 310가구에 불과합니다.

하지만 2031년에는 한 해에만 4,170가구가 만기를 맞습니다.

결국 장기전세 20년 만기는 앞으로 기존 입주자의 주거 안정과 새로운 무주택자의 입주 기회를 어디까지 보장해야 하는지를 둘러싼 문제가 될 가능성이 큽니다.

현재 기준은 분명합니다.

기존 장기전세는 최장 20년이며 추가 계약 연장이나 분양전환을 전제로 한 제도가 아닙니다.

따라서 만기가 가까워졌다면 정책이 바뀌기를 기다리기보다, 먼저 자신의 만기일과 반환받을 보증금, 주변 전세가격, 이용 가능한 다른 공공임대 조건을 함께 확인하는 편이 현실적입니다.