동탄 토지거래허가구역 지정｜아파트 살 때 무엇이 달라졌나

동탄 아파트는 이제 계약 순서부터 달라졌습니다

예전에는 매도자와 가격을 맞춘 뒤 계약서를 작성하고 부동산 거래신고를 하는 흐름이 익숙했습니다.

토지거래허가 대상 아파트는 이 순서가 달라집니다.

먼저 매도자와 매수자가 가격과 조건을 맞춥니다. 그다음 토지거래허가를 신청하고 허가증을 받은 뒤 정식 계약서를 작성합니다.

동탄구청 안내도 ‘합의 → 허가 신청 → 허가증 교부 → 계약 → 거래신고’ 순서로 설명하고 있습니다.

그래서 매물이 마음에 든다고 바로 계약금을 보내는 것은 조심해야 합니다.

허가 대상 거래를 허가 없이 먼저 계약하면 계약의 효력이 인정되지 않을 수 있기 때문입니다.

쉽게 생각하면 일반 아파트 매매에는 없던 계약 전 관문이 하나 생긴 셈입니다.

허가 처리에도 시간이 필요합니다. 동탄구청은 접수일부터 15일을 처리기간으로 안내하고 있으며 토요일과 공휴일은 제외됩니다.

잔금 날짜부터 먼저 잡아놓기보다 허가기간까지 포함해 일정을 계산하는 편이 안전합니다.

그런데 동탄의 모든 부동산이 허가 대상은 아닙니다

‘동탄 전체가 토지거래허가구역’이라는 말을 들으면 모든 아파트와 상가, 토지를 거래할 때 허가받아야 한다고 생각하기 쉽습니다.

이번 지정은 그렇게 단순하지 않습니다.

동탄구 전역이 토지거래허가구역에 들어갔지만 이번 규제에서 실제 거래 허가의 중심은 아파트입니다.

아파트라고 모두 자동으로 허가받는 것도 아닙니다.

주거지역에서는 토지면적 6㎡ 초과, 상업지역에서는 15㎡ 초과가 허가 대상 기준입니다.

여기서 또 하나 헷갈리는 부분이 있습니다.

6㎡라는 숫자는 우리가 부동산에서 흔히 보는 전용 59㎡나 84㎡를 뜻하지 않습니다. 아파트에 딸린 토지 지분 면적을 기준으로 보는 숫자입니다.

그래서 “우리 집은 전용면적이 몇㎡니까 대상이 아니다”라고 혼자 계산하면 틀릴 수 있습니다.

실제 계약을 검토하고 있다면 해당 아파트가 허가 대상인지 먼저 확인하는 게 가장 빠릅니다.

결국 가장 중요한 조건은 ‘실제로 살 집인가’입니다

허가제가 생겼다고 동탄 아파트를 아예 살 수 없는 것은 아닙니다.

대신 투자용 주택과 실거주 주택을 구분하는 문턱이 높아졌습니다.

무주택자가 동탄이나 인접 지역에서 자신의 거주용 주택을 구입하는 경우라면 허가 가능성이 비교적 명확합니다.

반면 이미 주택이 있거나 다른 지역에 거주하면서 동탄 아파트를 추가로 사려는 경우에는 설명해야 할 것이 늘어납니다.

왜 동탄에 새 집이 필요한지, 기존 주택은 어떻게 할 것인지 등을 소명해야 할 수 있습니다.

예를 들어 삼성전자 화성사업장으로 출퇴근하기 위해 실제로 이사하려는 사람과, 전세를 놓은 뒤 가격 상승을 기다리려는 사람은 허가제 안에서 같은 매수자로 보지 않는다는 의미입니다.

이번 규제가 동탄 시장에 영향을 줄 수 있는 이유도 여기 있습니다.

돈을 빌릴 수 있느냐뿐 아니라 실제로 매수 가능한 사람의 범위까지 줄어들 수 있기 때문입니다.

대출 여력이 생긴다고 바로 매수할 수 있는 것은 아닙니다.

실거주 계획까지 갖춰야 실제 거래로 이어질 수 있습니다.

허가받고 샀다면 2년은 직접 살아야 합니다

“일단 허가받아서 사고 나중에 전세 놓으면 되겠지”라고 생각했다면 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.

토지거래허가를 받아 취득한 주택은 원칙적으로 2년간 실거주해야 합니다.

일반적인 경우에는 허가일부터 4개월 안에 입주하는 것이 기본입니다.

즉 허가제는 계약 순간에만 적용되는 규제가 아닙니다.

집을 산 뒤 실제로 어떻게 사용하는지까지 이어집니다.

여기서 세입자가 있는 아파트를 사려는 사람은 고민이 생길 수 있습니다.

기존 전세계약이 남아 있다면 당장 입주할 수 없기 때문입니다.

이런 경우를 위한 실거주 유예 특례도 마련돼 있습니다.

다만 아무 세입자나 있다고 자동으로 유예되는 것은 아닙니다.

기존 임대차계약이 언제 체결됐는지, 매수자가 무주택 상태를 유지했는지, 언제 허가를 신청했는지 등 여러 조건을 함께 충족해야 합니다.

세입자가 있는 동탄 아파트를 보고 있다면 매매가격보다 먼저 현재 임대차 종료일부터 확인하는 이유입니다.

계약 전에 준비할 것은 생각보다 많습니다

실제로 허가를 신청할 단계가 되면 단순히 신청서 한 장만 제출하는 것은 아닙니다.

매도자와 매수자가 기본적으로 공동으로 신청하고, 매수 목적과 자금계획도 함께 설명해야 합니다.

특히 중요한 것은 왜 이 집을 사는지입니다.

토지이용계획에는 계약과 잔금, 입주 예정시점을 적고 실제로 거주할 계획을 보여줘야 합니다.

자금조달계획도 필요합니다.

자기자금이 얼마나 있는지, 대출을 얼마나 받을 것인지 등 집을 살 돈이 어디에서 나오는지 설명하는 과정이 들어갑니다.

이미 집이 있다면 이야기가 조금 더 복잡해집니다.

기존 주택을 팔 것인지, 임대할 것인지 등 처리계획을 요구받을 수 있고 상황에 따라 동탄으로 이주해야 할 이유를 증명할 자료가 필요할 수도 있습니다.

그래서 동탄 아파트를 매수할 때는 예전처럼 ‘매물 확인 → 가격 협상 → 계약’만 생각하면 중간에서 막힐 수 있습니다.

지금은 ‘매물 확인 → 허가 가능성 확인 → 자금과 거주계획 점검 → 허가 → 계약’ 정도로 생각하는 편이 현실에 가깝습니다.

허가만 받고 실제로 안 살면 어떻게 될까요?

허가받을 때 실거주한다고 해놓고 실제로는 다른 사람에게 임대하면 문제가 생길 수 있습니다.

먼저 허가 목적대로 이용하라는 이행명령을 받을 수 있습니다.

그래도 의무를 이행하지 않으면 취득가액의 일정 비율을 기준으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

동탄구청 안내에서는 이용 형태에 따라 방치 10%, 임대 7%, 목적변경 5% 등의 기준을 제시하고 있습니다.

여기서 더 부담스러운 부분은 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라는 점입니다.

이용의무를 계속 지키지 않으면 반복해서 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

허가 자체를 받지 않거나 거짓으로 허가받은 경우에는 더 무거운 제재를 받을 수 있습니다.

결국 토지거래허가제에서 중요한 것은 ‘서류를 통과하는 방법’이 아닙니다.

처음부터 실제로 거주할 목적으로 사는가가 핵심입니다.

지금 동탄 집을 본다면 가격보다 먼저 볼 세 가지

동탄 아파트를 실제로 알아보고 있다면 매물을 볼 때 확인 순서를 조금 바꾸는 것이 좋습니다.

첫 번째는 허가 대상 여부입니다.

마음에 드는 아파트를 찾았다면 계약금을 보내기 전에 토지거래허가가 필요한 물건인지 확인해야 합니다.

두 번째는 자신의 실거주 계획입니다.

언제 입주할 수 있는지, 현재 다른 집을 보유하고 있다면 어떻게 처리할 것인지까지 생각해둬야 합니다.

세 번째는 자금입니다.

동탄구는 토지거래허가구역뿐 아니라 조정대상지역과 투기과열지구에도 포함돼 있습니다.

따라서 허가를 받을 수 있다고 대출도 원하는 만큼 나오는 것은 아닙니다.

기존에 주택담보대출을 알아보고 있다면 집값별 주담대 한도와 스트레스 DSR 적용 방식까지 함께 확인해야 실제 매수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.

결국 지금 동탄에서 집을 산다는 것은 예전보다 체크해야 할 문이 하나 더 생긴 것과 같습니다.

그 문을 여는 열쇠는 높은 가격을 감당할 자금만이 아닙니다.

실제로 이 집에서 살 계획이 있는지가 먼저입니다.