전세·월세 1년 계약 강요해도 될까?｜복비 요구까지 확인할 것

1년 계약서에 서명해도 세입자는 2년을 주장할 수 있습니다

주택임대차보호법 제4조는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 봅니다. 2026년 10월부터 2027년 9월까지 1년으로 적은 계약이라도 임대인이 1년 뒤 나가라고 요구하면 임차인은 원칙적으로 2년의 보호기간을 주장할 수 있습니다.

이 규정은 임차인을 2년 동안 억지로 묶어두려는 장치가 아닙니다. 대법원은 2년 미만의 약정이 임차인에게 불리하지 않다면 유효할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 임차인이 약정한 1년이 끝난 뒤 계약 종료와 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

다만 1년이 지난 뒤 계속 거주한 경우의 갱신 여부까지 모두 같은 방식으로 판단되는 것은 아닙니다. 계약 경과와 통지 내용에 따라 달라질 수 있으므로 분쟁이 생기면 계약서와 연락 기록을 가지고 상담받는 편이 안전합니다.

2년 계약을 1년 계약으로 다시 쓰자고 하면 무엇을 봐야 할까요

서울시가 문제 사례로 든 것 중 하나는 이미 2년으로 체결한 계약을 월세 인상을 위해 1년 단위로 다시 작성하도록 요구하는 행위입니다. 하지만 계약서를 다시 쓴다는 사실만으로 언제나 위법하거나 기존 계약이 자동으로 사라진다고 단정할 수는 없습니다. 당사자가 무엇에 합의했는지와 중개사가 임차인의 권리를 제대로 설명했는지가 중요합니다.

서명하기 전에는 새 계약서가 기존 계약의 단순 정정인지, 갱신인지, 합의해지 후 신규 계약인지부터 확인하세요. 보증금·월세·계약기간·갱신 관련 특약 가운데 무엇이 바뀌는지도 기존 계약서와 나란히 비교해야 합니다.

“그냥 형식상 다시 쓰는 것”이라는 말만 듣고 서명하지 않는 편이 좋습니다. 재작성 이유와 변경 조건을 문자로 요청하고 기존 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 대화 기록을 함께 보관하세요.

묵시적 갱신인지부터 확인해야 합니다

정해진 기간 안에 임대인과 임차인 모두 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 일정 요건 아래 묵시적 갱신이 성립합니다. 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 통지 여부를 확인해야 합니다.

묵시적으로 갱신되면 보증금과 월세 등 종전 조건이 이어지고 존속기간은 2년으로 봅니다. 그렇다고 임차인이 다시 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

예를 들어 임대인이 10월 10일에 해지 통지를 받았다면 즉시 계약이 끝나는 것이 아니라 원칙적으로 그날부터 3개월이 지난 시점에 효력이 생깁니다. 통지를 보낸 날짜만 보지 말고 임대인에게 실제 도달한 날짜를 확인해야 합니다.

새 세입자 복비를 기존 세입자가 내야 할까요

새 임차인을 구하기 위해 중개를 의뢰한 사람은 임대인이고 새 계약의 상대방은 새 임차인입니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 이 경우 임대인이 자신의 중개보수를 부담하며, 집을 나가는 기존 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 낼 법적 의무가 없다고 설명합니다.

묵시적 갱신 뒤 임차인이 해지를 통지하고 3개월이 지나 계약이 종료되는 상황이라면 임대인 몫의 중개보수를 기존 임차인에게 당연히 넘길 근거는 없습니다. 서울시도 이런 전가 요구를 점검 대상 사례로 들었습니다.

다만 아직 약정한 계약기간이 남아 있는데 임차인의 개인 사정으로 조기 퇴거하려는 상황은 협의 구조가 다릅니다. 임대인은 기간 종료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없을 수 있고, 합의해지 조건으로 새 임차인을 구하거나 중개보수 상당액을 부담하자고 제안할 수 있습니다. 이것은 기존 임차인이 공인중개사에게 법정 중개보수를 직접 낼 의무가 있다는 뜻이 아니라, 조기 종료를 위한 합의 조건 또는 손해 정산 문제입니다.

이런 설명을 들었다면 계약서를 다시 확인하세요

중개업소나 임대인에게 아래와 같은 말을 들었다면 그 자리에서 곧바로 동의하기보다 내 계약 상태와 법정 보호를 먼저 확인해야 합니다.

같은 ‘복비 요구’라도 묵시적 갱신 후 정상적인 해지인지, 약정기간 중 조기 퇴거를 위해 합의하는지에 따라 대응이 달라집니다. 먼저 계약기간과 갱신 상태를 한 줄로 정리한 뒤 비용 문제를 따져보세요.

불공정 중개가 의심되면 어떤 자료를 남겨야 할까요

서울시는 관련 민원이 접수되면 계약 과정과 중개행위를 확인하고 위반 사실에 따라 행정처분이나 수사의뢰 등을 검토할 방침입니다. 보도에 따르면 중개대상물 확인·설명을 제대로 하지 않으면 500만원 이하 과태료 대상이 될 수 있고, 거짓 설명은 업무정지나 형사처벌로 이어질 수 있습니다.

민원을 제기할 때는 주장만 적기보다 자료를 함께 준비하세요. 임대차계약서의 전체 페이지, 중개대상물 확인·설명서, 특약 부분, 문자·카카오톡 대화, 중개보수 요구 내역, 송금 기록이 판단에 도움이 됩니다. 통화로만 이야기했다면 통화 날짜와 상대방, 핵심 내용을 바로 메모해두는 것이 좋습니다.

서울에서는 서울시 응답소나 관할 자치구의 부동산중개업 담당 부서를 통해 민원을 제기할 수 있습니다. 다만 계약 효력과 보증금 반환처럼 개별 법률 판단이 필요한 문제는 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 상담을 함께 이용하는 편이 안전합니다.

계약 전후에는 이 순서로 확인하세요

계약 전이라면 계약기간과 특약, 보증금·월세 변경 조건을 읽고 이해되지 않는 문구는 서명 전에 설명을 요청하세요. 중요한 설명은 문자처럼 나중에 확인할 수 있는 방식으로 남기는 편이 좋습니다.

이미 서명했다면 포기할 필요는 없습니다. 계약 시작일과 종료일, 현재 갱신 상태, 해지 통지일, 복비 요구 주체를 차례대로 정리하세요. 1년 계약이라는 문구 하나만으로 임대인이 원하는 결론이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다.

특히 묵시적 갱신 상태에서 이사하려면 임대인에게 통지가 언제 도달했는지 기록하고 3개월의 효력 발생 기간을 반영해 이사일과 보증금 반환 일정을 잡아야 합니다. 비용을 먼저 지급하기 전에 내가 공인중개사의 중개의뢰인인지, 임대인과 별도의 조기 합의를 하는 것인지 구분하세요.