“거래가 이렇게 안 되는데 집값은 왜 계속 오른다는 거지?”
요즘 서울 아파트 시장을 보면 이런 생각이 들 만합니다.
8월 서울 토지거래허가 신청은 3,541건으로 올해 들어 가장 적었습니다. 한 달 전 5,361건과 비교하면 33.9% 줄었습니다.
실제 아파트 거래도 활발하다고 보기 어렵습니다.
그런데 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매가격은 이번 주에도 0.22% 상승했습니다.
더 이상한 건 지역별 움직임입니다.
강남구는 한 주 만에 0.41% 떨어졌는데 성북구는 0.54%, 중랑구는 0.52% 올랐습니다.
지금 서울은 모두 함께 오르거나 내리는 시장이 아니라, 지역마다 완전히 다른 방향으로 움직이는 시장에 가까워졌습니다.
거래가 얼마나 줄었을까요?
먼저 3,541건이라는 숫자부터 정확하게 볼 필요가 있습니다.
이 숫자는 8월 서울 아파트 실거래 건수가 아니라 토지거래허가 신청 건수입니다.
서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있기 때문에 아파트를 매매하려면 본계약 전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.
그래서 허가 신청 건수는 앞으로 실제 거래가 얼마나 발생할지를 미리 살펴볼 수 있는 지표 중 하나입니다.
8월 신청은 7월보다 33.9%, 4월과 비교하면 64.7% 감소했습니다.
실제 아파트 매매도 이미 둔화되고 있습니다. 서울 아파트 매매는 5월 8,962건을 기록한 뒤 6월 5,290건, 7월 5,800건으로 내려왔습니다.
8월 토지거래허가 신청까지 크게 줄었기 때문에 이후 실제 거래량 역시 더 감소할 가능성을 지켜봐야 합니다.
| 기간 | 서울 토지거래허가 신청 |
|---|---|
| 4월 | 1만43건 |
| 7월 | 5,361건 |
| 8월 | 3,541건 |
그런데 거래가 줄었는데 왜 서울 집값은 올랐을까요?
여기서 서울 집값 0.22% 상승이라는 숫자를 서울 모든 아파트가 올랐다는 의미로 받아들이면 시장이 이상하게 보입니다.
실제로는 그렇지 않습니다.
이번 주 서울에서는 강남구가 0.41%, 서초구가 0.23% 하락했습니다. 강남과 서초는 4주 연속 하락입니다. 반대로 성북·중랑·노원 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역은 큰 폭으로 올랐습니다.
쉽게 말하면 서울이라는 하나의 큰 시장 안에서 강남은 떨어지고 외곽은 오르는 현상이 동시에 벌어지고 있는 것입니다.
성북·중랑·노원 등에서 오른 가격이 서울 전체 평균을 끌어올리면서 서울 평균은 여전히 플러스로 나타나고 있습니다.
그래서 지금은 서울 집값이 올랐다는 한 줄만 보고 시장을 판단하기가 특히 어려운 시기입니다.
| 지역 | 주간 아파트값 변동률 |
|---|---|
| 성북구 | +0.54% |
| 중랑구 | +0.52% |
| 노원구 | +0.50% |
| 강북구 | +0.45% |
| 강서구 | +0.45% |
| 강남구 | -0.41% |
| 서초구 | -0.23% |
왜 강남은 떨어지고 중저가 지역은 오를까요?
가장 큰 차이는 지금 집을 살 수 있는 사람들의 구매력입니다.
대출 규제와 금리 상승으로 예전보다 돈을 빌리기가 어려워졌습니다. 여기에 세제 개편 이후 고가 주택이 많은 강남·서초에서는 세 부담에 대한 불확실성까지 커졌습니다.
집주인은 매물을 내놓는데 매수자는 “조금 더 떨어지는 것 아닌가?” 하며 기다리기 시작하면 거래는 쉽게 성사되지 않습니다. 실제로 강남구 토지거래허가 신청은 4월 496건에서 7월 163건, 8월에는 108건까지 줄었습니다.
반면 상대적으로 가격이 낮은 지역은 상황이 다릅니다.
강남 아파트를 살 수 없게 된 수요가 모두 주택 구매를 포기하는 것은 아닙니다. 대출과 자기자금으로 접근할 수 있는 중저가 지역의 역세권이나 대단지로 눈을 돌릴 수 있습니다.
한국부동산원도 이번 주 서울 시장에서 수요가 높은 중소형 면적과 역세권, 대단지 중심으로 상승 거래가 체결됐다고 설명했습니다.
즉 서울에서 수요 자체가 완전히 사라졌다기보다 살 수 있는 가격대로 이동하고 있는 모습에 가깝습니다.
거래량이 줄면 결국 집값도 떨어지는 것 아닐까요?
이 부분은 집을 기다리고 있는 사람이라면 가장 궁금할 만합니다.
거래량 감소는 분명 시장이 이전보다 약해졌다는 신호 중 하나입니다. 하지만 거래가 줄었다는 이유만으로 바로 가격이 떨어지는 것은 아닙니다.
집주인이 가격을 낮춰서라도 팔려고 한다면 거래 감소가 가격 하락으로 연결되기 쉽습니다. 반대로 집주인이 원하는 가격 이하로는 팔지 않고 매수자도 추격 매수를 하지 않으면 거래만 사라질 수 있습니다.
부동산 시장에서 흔히 말하는 거래절벽입니다.
지금은 여기에 지역별 차이까지 더해졌습니다.
강남·서초에서는 실제 하락 거래가 나타나고 있지만 중저가 지역에서는 여전히 높은 가격에 계약되는 사례가 이어지고 있습니다.
따라서 지금 서울 시장을 볼 때는 거래량과 가격을 함께 봐야 합니다.
거래량은 줄고 있는데 가격까지 하락하기 시작한다면 시장의 방향이 달라졌다는 신호가 더 강해집니다.
지금 집을 사려는 사람은 무엇을 봐야 할까요?
현재처럼 지역별 차이가 커진 시장에서는 서울 평균 집값만 확인하는 것이 큰 도움이 되지 않을 수 있습니다.
내가 실제로 살려고 하는 지역을 따로 봐야 합니다.
예를 들어 강남 아파트를 기다리는 사람에게 성북구 0.54% 상승은 크게 중요하지 않습니다.
반대로 노원이나 중랑에서 집을 알아보고 있다면 강남 집값이 떨어진다는 뉴스만 보고 기다렸다가는 내가 보는 지역의 가격은 계속 올라갈 수도 있습니다.
그래서 지금부터는 세 가지를 같이 보는 편이 좋습니다.
첫 번째는 실거래가입니다.
호가가 아니라 내가 보고 있는 단지에서 최근 실제로 얼마에 계약됐는지를 확인해야 합니다.
두 번째는 매물입니다.
같은 단지에서 매물이 계속 늘어나면서 호가까지 낮아지고 있다면 매수자가 협상하기 좋은 시장으로 변하고 있다는 신호가 될 수 있습니다.
세 번째는 거래량입니다.
가격이 높은 상태에서 거래만 줄고 있는지, 아니면 거래 감소와 함께 실제 계약 가격까지 낮아지고 있는지를 구분해야 합니다.
지금 서울 시장을 한마디로 보면 어떨까요?
현재 숫자만 놓고 보면 서울 집값 상승이라고 표현할 수 있습니다. 하지만 실제 시장 안으로 들어가 보면 이야기가 달라집니다.
거래는 줄고, 강남은 내리고, 중저가 지역은 오르고 있습니다.
그래서 지금은 서울 전체가 하나의 방향으로 움직이는 상승장이나 하락장이라고 단정하기 어려운 구간입니다. 특히 집을 사려고 기다리는 사람에게 중요한 건 서울 평균 0.22%라는 숫자가 아닙니다.
내가 사고 싶은 아파트의 최근 실거래가가 내려가는지, 매물이 쌓이고 있는지, 실제 거래가 얼마나 이뤄지는지가 훨씬 중요합니다.
앞으로 서울 전체 거래량 감소가 중저가 지역까지 퍼지면서 가격 상승세가 꺾이는지, 아니면 구매 가능한 지역으로 수요가 계속 이동하면서 지역별 격차가 더 벌어지는지를 지켜볼 필요가 있습니다.
확인할 점
8월 3,541건은 서울 아파트 실거래 건수가 아니라 토지거래허가 신청 건수입니다. 실제 매매는 신고 시차가 있어 이후 숫자가 추가될 수 있으며, 주간 가격 변동률은 개별 단지 실거래가격과 차이가 날 수 있습니다.
자주 묻는 질문
거래량이 줄었는데 집값이 오르는 게 가능한가요?
네, 가능합니다. 거래가 적더라도 높은 가격에 체결되는 거래가 이어지면 가격지표는 오를 수 있습니다. 지금은 지역별 가격 흐름도 크게 엇갈리고 있습니다.
서울 집값이 0.22% 올랐으면 강남도 오른 건가요?
아닙니다. 이번 주 강남구는 0.41%, 서초구는 0.23% 하락했습니다. 반대로 성북·중랑·노원 등 중저가 지역의 상승폭이 컸습니다.
강남이 떨어지면 다른 지역도 결국 따라 떨어질까요?
아직 단정하기 어렵습니다. 현재는 오히려 상대적으로 접근 가능한 가격대의 지역에 수요가 붙고 있습니다. 앞으로 거래 감소가 외곽까지 확산되는지가 중요한 변수입니다.
집을 기다리는 사람은 서울 평균가격을 보면 될까요?
서울 평균보다 관심 단지의 실거래가를 먼저 보는 것이 좋습니다. 여기에 매물 수와 최근 거래량을 함께 확인하면 실제 분위기를 판단하기 훨씬 쉽습니다.
지금 바로 확인할 수 있는 가장 중요한 숫자는 무엇인가요?
내가 관심 있는 단지의 최근 3~6개월 실거래가격입니다. 같은 면적의 거래가격이 내려가는지와 매물이 동시에 늘어나는지를 함께 확인해보는 것이 좋습니다.