8억원짜리 아파트를 계약했는데 자금조달계획서를 작성해달라는 말을 들으면 조금 막막할 수 있습니다. 예금과 주택담보대출은 알겠는데, 아직 돌려받지 못한 전세보증금과 부모님께 빌린 돈은 어디에 적어야 할까요?
이 서류는 집을 살 돈의 출처와 지급 방법을 신고하는 계획서입니다. 예금 2억원, 돌려받을 전세보증금 2억원, 주담대 3억원, 부모 차용금 1억원으로 집을 사는 가상 사례를 2026년 2월 6일 개정된 공식 서식에 맞춰 살펴보겠습니다.
8억원 아파트면 자금조달계획서를 제출해야 할까요?
일반적인 8억원 주택 거래는 자금조달계획서 제출 대상입니다. 비규제지역도 실제 거래가격이 6억원 이상이면 대상이며, 규제지역에서는 가격과 관계없이 제출해야 합니다.
기본 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 다만 계획서를 제출하는 것과 예금잔액증명서 같은 증빙자료를 함께 제출하는 것은 별개의 문제입니다. 투기과열지구의 주택과 법령에 따라 허가받아 거래하는 토지거래허가구역의 주택 등은 증빙자료 첨부 대상이므로 계약 지역을 먼저 확인하세요.
| 주택 매수 상황 | 계획서 제출 |
|---|---|
| 규제지역 내 주택 | 대상 |
| 비규제지역 6억원 이상 | 대상 |
| 비규제지역 6억원 미만 | 일반적으로 제외 |
| 8억원 아파트 | 대상 |
예금 2억·전세보증금 2억·대출 3억·부모 차용 1억은 어디에 적나요?
먼저 각 돈이 내 자산인지, 빌린 돈인지 나누세요. 현재 보유한 본인 명의 예금 2억원과 기존 집에서 돌려받을 임대보증금 2억원은 자기자금입니다. 은행 대출 3억원과 부모님께 실제로 빌리는 1억원은 차입금입니다.
| 자금 출처 | 금액 | 실제 서식 항목 |
|---|---|---|
| 본인 예금 | 2억원 | ② 금융기관 예금액 |
| 기존 전세보증금 반환금 | 2억원 | ⑥ 부동산 처분대금 등 |
| 주택담보대출 | 3억원 | ⑧ 금융기관 대출액 합계 |
| 부모님께 빌린 돈 | 1억원 | ⑪ 그 밖의 차입금 |
| 총 조달금액 | 8억원 | ⑬ 합계 |
자기자금은 4억원, 차입금은 4억원입니다. 따라서 ⑦ 자기자금 소계에 4억원, ⑫ 차입금 소계에 4억원을 적고, ⑬ 합계에는 8억원을 작성합니다.
여기서 기존에 살던 집에서 돌려받을 보증금은 ⑥의 ‘임대보증금(취득주택 외)’을 선택합니다. 반면 새로 구입하는 집의 세입자 보증금으로 매수자금을 마련한다면 ⑨ ‘취득주택의 임대보증금’입니다. 이름이 비슷해도 다른 항목입니다.
취득세와 중개보수 같은 별도 비용도 준비해야 하지만, 이를 매매대금 8억원에 무조건 합쳐 적는 것은 아닙니다.
부모님께 빌린 1억원을 증여금으로 적어야 할까요?
나중에 갚기로 하고 실제로 빌린 돈이라면 ⑪ 그 밖의 차입금에 적습니다. 이때 ‘직계존비속’을 선택한 뒤 관계를 부모라고 기재합니다. 돌려줄 의무 없이 받은 돈이라면 ④ 증여·상속 항목으로 구분해야 합니다.
| 돈의 성격 | 기재 방향 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 부모님께 증여받음 | ④ 증여·상속 | 증여 관련 자료 |
| 부모님께 실제로 빌림 | ⑪ 그 밖의 차입금 | 차용 조건과 입금·상환 기록 |
| 은행에서 빌림 | ⑧ 금융기관 대출액 | 대출 관련 자료 |
가족 간 차용은 차용증 한 장만으로 세무상 자동 인정되는 것이 아닙니다. 실제 송금 내역과 상환 약정, 이자 지급 여부, 상환 능력도 중요합니다. 차용금으로 신고해놓고 실제로 갚을 계획이 없다면 증여세 문제가 생길 수 있습니다.
차용증과 계좌이체 기록을 함께 남기고 현실적인 상환 계획을 세우세요. 구체적인 세무 판단은 거래 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
대출이나 전세보증금을 아직 받지 못했다면 어떻게 할까요?
계약금만 지급했고 주담대 3억원은 잔금일에 실행될 예정일 수 있습니다. 자금조달계획서에는 앞으로 조달할 금액도 작성할 수 있으므로 ⑧ 주택담보대출 항목에 금융기관명과 예정금액을 기재합니다.
증빙서류 첨부 대상이라면 금융거래확인서·부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 공식 서식에서 안내한 자료를 확인하세요. 제출 시점에 아직 대출이 실행되지 않아 금액을 증명하기 어렵다면 그 사유서를 첨부하도록 서식이 안내합니다.
기존 전세보증금도 임대차계약서 등으로 출처를 설명할 수 있습니다. 다만 반환일이 아파트 잔금일보다 늦다면 별도의 자금 마련 방법이 필요할 수 있습니다. 서류상 합계보다 잔금일에 실제로 8억원을 준비할 수 있는지가 중요합니다.
자금조달계획서의 지급방식과 입주계획은 어떻게 적을까요?
자금 출처를 모두 작성해도 끝난 것은 아닙니다. 공식 서식 아래에는 ⑭ ‘조달자금 지급방식’과 ⑱ ‘입주 계획’이 있습니다.
지급방식은 돈의 출처가 아니라 매도인에게 돈을 어떻게 지급하는지를 적는 부분입니다. 이 사례에서 8억원을 모두 매도인 계좌로 이체한다면 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
| 지급방식 | 예시 금액 |
|---|---|
| 총 거래금액 | 8억원 |
| ⑮ 계좌이체 금액 | 8억원 |
| ⑯ 보증금·대출 승계 금액 | 0원 |
| ⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 | 0원 |
기존 세입자의 보증금이나 매도인의 대출을 승계하는 거래라면 ⑯에 해당 금액을 구분해야 합니다. 입주계획에는 본인이 입주하는지, 가족이 입주하는지, 임대할 예정인지 실제 계획대로 선택하세요. 토지거래허가구역의 주택이라면 허가 조건과 실거주 의무도 별도로 확인해야 합니다.
제출 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?
공인중개사가 거래신고를 진행한다면 계획서 제출 절차를 중개업소에 확인하세요. 직접 신고하는 경우에는 부동산거래관리시스템이나 관할 시·군·구청을 이용할 수 있습니다.
증빙자료 제출 대상이라면 자금 출처에 맞는 서류도 준비해야 합니다.
| 자금 항목 | 증빙자료 예시 |
|---|---|
| 예금 2억원 | 예금잔액증명서 |
| 기존 전세보증금 2억원 | 임대차계약서 |
| 주담대 3억원 | 금융거래확인서·대출신청서 |
| 부모 차용금 1억원 | 차용 사실과 금액을 확인할 서류 |
| 부모 증여금 | 증여세 신고 관련 자료 |
마지막으로 돈의 출처, 금액, 지급 시점이 맞는지 확인하세요. 대출 승인과 전세보증금 반환이 잔금 전에 가능한지도 살펴봐야 합니다. 공동명의라면 매수인별로 작성하고 각자의 조달금액을 합친 금액이 전체 거래금액과 일치해야 합니다.
항목별 설명은 2026년 공식 서식의 작성방법에서도 확인할 수 있습니다.
확인할 점
이 글은 2026년 2월 6일 개정된 주택취득자금 조달 및 입주계획서 서식을 기준으로 작성했습니다. 계획서를 기한 내 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료 대상이 될 수 있습니다. 실제 제출 시에는 거래 지역의 규제 여부와 증빙 의무를 확인하세요. 계획서 제출은 증여세 신고나 토지거래허가 등 다른 법적 의무를 대신하지 않습니다.
자주 묻는 질문
8억원 아파트를 구매하면 자금조달계획서를 반드시 제출해야 하나요?
네. 일반적인 8억원 주택 거래는 제출 대상입니다. 계약 체결일부터 30일 이내에 제출해야 합니다.
살던 집의 전세보증금 2억원은 어디에 적나요?
⑥ ‘부동산 처분대금 등’에서 ‘임대보증금(취득주택 외)’을 선택합니다. 새로 구매하는 집의 임대보증금과는 구분해야 합니다.
부모님께 빌린 1억원은 증여금으로 적어야 하나요?
실제 차입이라면 아닙니다. ⑪ ‘그 밖의 차입금’에 적고 직계존비속을 선택해 관계를 기재합니다. 실제 대여 사실을 입증할 자료도 준비하세요.
주담대가 아직 실행되지 않았는데 작성할 수 있나요?
네. 실제 대출 조달계획을 적을 수 있습니다. 증빙 제출 대상인데 아직 실행되지 않았다면 대출신청서나 관련 사유서를 확인하세요.
부부 공동명의로 구매하면 계획서를 한 장만 작성하나요?
아닙니다. 매수인별로 작성해야 합니다. 각자의 조달금액을 합친 금액이 전체 주택 거래금액과 일치해야 합니다.