2026 부동산 세제개편 다시 바뀌나｜1주택 종부세·양도세 무엇을 손보나

8월 3일 세제개편안에서 무엇이 달라졌나

이번 부동산 세제개편의 중심에는 ‘보유’보다 실제 거주를 더 중요하게 보겠다는 방향이 있습니다.

현재 1세대 1주택자는 종합부동산세를 계산할 때 공시가격 12억원을 기본공제받습니다. 정부안에서는 이를 실제 거주 여부에 따라 나누기로 했습니다.

실거주 1주택자는 기본공제를 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방식입니다.

양도소득세도 비슷합니다.

현재는 일정 요건을 갖춘 1주택자가 오랫동안 집을 보유하고 거주하면 보유기간과 거주기간에 각각 공제를 받을 수 있습니다.

정부안은 2028년부터 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 공제를 늘립니다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 연 8%씩 최대 80%를 공제하는 ��향입니다.

쉽게 말하면 오래 갖고 있는 집보다 오래 살아온 집에 세제 혜택을 집중하겠다는 것입니다.

비거주 1주택자는 왜 논란이 됐을까

문제는 집 한 채만 가진 사람도 그 집에서 살지 않는다는 이유로 세 부담이 달라질 수 있다는 점입니다.

정부 원안에서는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제가 14억원으로 올라가는 반면 비거주 1주택자는 기존 12억원에서 9억원으로 낮아집니다.

처음 보면 ‘집 한 채인데 왜 다르게 보나’라는 생각이 들 수 있습니다.

정부가 보는 기준은 주택 수보다 주택의 실제 사용 목적입니다. 자신이 거주하는 집에는 혜택을 주고, 한 채만 가지고 있더라도 임대하거나 다른 곳에 거주한다면 같은 혜택을 주지 않겠다는 구조입니다.

하지만 현실에서는 거주하지 못하는 이유가 단순하지 않습니다.

직장 때문에 다른 지역에 살거나 자녀의 학교, 질병 치료, 해외근무처럼 본인의 선택만으로 설명하기 어려운 경우도 생깁니다.

정부도 이런 문제를 인식하고 있습니다.

재정경제부는 부득이하게 거주하지 못한 경우를 제도에 반영했으며, 입법예고와 세부기준 마련 과정에서도 계속 검토하겠다고 밝혔습니다.

따라서 현재 논의되는 보완 역시 ‘비거주면 무조건 동일하게 과세한다’는 구조에서 예외와 적용 범위를 얼마나 세밀하게 나눌지가 핵심입니다.

장기보유특별공제 10억원 한도는 무엇인가

양도세에서는 또 다른 숫자가 논란이 됐습니다.

바로 10억원 공제한도입니다.

현재 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 장기보유특별공제를 적용받습니다. 정부안은 이를 장기거주소득공제로 바꾸면서 공제액 자체에도 상한을 만들기로 했습니다.

2028년에는 최대 20억원, 2029년 이후에는 최대 10억원까지 공제하는 방식입니다.

여기서 10억원은 집값이 아닙니다.

양도차익도 아니고 세금도 아닙니다. 장기간 거주해 계산된 공제액의 최대한도입니다.

그래서 모든 1주택자가 곧바로 이 한도에 걸리는 것은 아닙니다.

집을 비교적 낮은 가격에 구입한 뒤 수십억원의 양도차익이 발생한 초고가 주택일수록 영향을 크게 받을 가능성이 있습니다.

정부 역시 실거주 1주택자에게 최대 80%의 공제율은 유지하면서 양도차익이 큰 경우 공제액 한도를 적용하는 구조라고 설명했습니다.

10년 넘게 산 1주택자도 세금이 늘 수 있을까

여기서 장기 실거주자들이 가장 민감하게 반응합니다.

정부안은 ‘거주 중심’을 강조하면서도 공제액에는 10억원이라는 상한을 두고 있습니다.

따라서 한 집에서 10년 이상 살았더라도 집값이 크게 올라 양도차익이 매우 커졌다면 기존보다 공제받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다.

반대로 일반적인 가격대의 주택은 10억원 한도에 닿지 않을 수도 있습니다.

즉 10억원 한도 신설 = 모든 장기거주자의 양도세 급증으로 해석하는 것도 정확하지 않습니다.

정부안에는 장기 실거주자에게 별도의 완충 장치도 있습니다.

양도가액 30억원 이하 주택을 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제는 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대하는 내용이 포함됐습니다.

결국 자신의 세금이 늘어나는지는 취득가격과 양도가격, 실제 거주기간, 보유기간을 함께 계산해야 알 수 있습니다.

반대청원 5만명 넘으면 세제개편안이 없어질까

바로 없어지는 것은 아닙니다.

장기 실거주자의 장기보유특별공제 10억원 한도 신설을 철회해달라는 국민동의청원은 5만명 이상의 동의를 얻으며 국회 논의 대상이 될 수 있는 요건을 충족했습니다.

하지만 청원이 5만명을 넘었다고 정부안이 자동으로 철회되거나 기존 제도가 유지되는 것은 아닙니다.

청원은 국회 심사를 요구하는 하나의 절차입니다.

실제 세법이 어떻게 결정되는지는 정부가 제출하는 법안과 소관 상임위원회 심사, 국회 의결 과정을 봐야 합니다.

이 부분이 중요한 이유가 있습니다.

지금 단계에서 “10억원 한도가 폐지됐다”거나 “비거주 1주택 과세가 완화됐다”고 판단해 집을 팔거나 보유 전략을 바꾸기에는 아직 이릅니다.

그래서 지금 확정된 것과 아닌 것은 무엇일까

뉴스가 계속 바뀌면서 가장 헷갈리는 지점입니다.

현재 확인된 정부안은 비교적 분명합니다.

실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 14억원으로 높이고 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춥니다. 양도세는 보유보다 거주기간을 중심으로 공제하며 2029년부터 장기거주소득공제 한도를 10억원으로 두는 것이 원안입니다.

하지만 이것이 곧 시행 중인 세법이라는 뜻은 아닙니다.

정부는 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 진행했고, 세법 개정안을 국회에 제출하는 절차를 밟습니다. 실제 제도는 법 개정 이후 적용됩니다.

특히 정부는 이미 부득이한 비거주 사유에 대한 예외를 세부안 마련 과정에서 계속 검토하겠다고 밝힌 상태입니다.

최근 보완 논의가 나온다고 해서 원안이 모두 뒤집힌 것도 아니고, 반대로 8월 3일 발표 숫자가 그대로 확정됐다고 볼 단계도 아닙니다.

지금은 말 그대로 국회 제출 전후를 확인해야 하는 시점입니다.

1주택자라면 지금 무엇을 확인해야 할까

당장 세금을 계산해서 집을 팔지 말지 결정하기보다 자신의 상황이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 나눠보는 것이 좋습니다.

현재 살고 있는 집이 유일한 주택이라면 실거주 1주택자에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

집은 한 채지만 다른 곳에서 전세나 월세로 살고 있다면 비거주 사유가 중요해질 수 있습니다. 직장이나 취학, 치료, 해외 체류처럼 예외로 인정될 가능성이 있는 사유인지도 봐야 합니다.

몇 년 안에 집을 팔 계획이라면 양도차익도 확인해야 합니다.

장기거주소득공제 10억원 한도는 특히 양도차익이 큰 고가주택에서 영향이 커질 수 있기 때문입니다.

그리고 무엇보다 법안 확정 시점을 확인해야 합니다.

이번 세제개편안은 여러 항목이 2027년, 2028년, 2029년으로 나뉘어 시행되도록 설계됐습니다. 오늘 집을 보유하고 있다는 이유만으로 모든 변경사항이 당장 적용되는 것은 아닙니다.

결국 이번 논란을 볼 때 가장 조심해야 할 것은 ‘1주택자 세금이 오른다’라는 한 문장으로 모든 사람을 묶는 것입니다.

실거주 여부와 주택가격, 양도차익, 거주기간에 따라 결과가 크게 달라집니다.

게다가 현재는 정부 원안에 대한 보완 가능성까지 열려 있습니다.

따라서 지금 해야 할 일은 세금이 얼마 늘어날지 서둘러 결론을 내리는 것이 아니라 국회에 제출될 최종 법안에서 어떤 조항이 유지되고 수정되는지 확인하는 것입니다.

장기거주소득공제 10억원 한도는 장기보유특별공제 10억원 한도란에서, 실거주·비거주 1주택 종부세 공제 차이는 비거주 1주택 종부세 어떻게 달라지나에서 더 자세히 다뤘습니다.