비거주 1주택 종부세 어떻게 달라지나｜실거주 14억·비거주 9억 차이

실거주 1주택은 14억원까지 기본공제됩니다

현재 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원입니다.

2026년 세제개편안에서는 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 14억원으로 높이는 방안이 담겼습니다. 정부는 이를 시가로 환산하면 약 20억원 수준이라고 설명하고 있습니다.

여기서 14억원은 아파트의 실제 매매가격이 아닙니다.

종부세를 계산할 때 기준이 되는 공시가격입니다.

따라서 시세가 14억원을 넘는다고 바로 종부세가 부과된다고 생각하면 안 됩니다.

정부 설명대로라면 공시가격 14억원은 대략 시가 20억원 수준의 주택에 해당합니다. 실제 공시가격은 주택마다 다르기 때문에 자신의 공동주택 공시가격을 따로 확인해야 합니다.

같은 1주택이라도 거주하지 않으면 9억원입니다

이번 개편에서 더 눈에 띄는 쪽은 비거주 1주택자입니다.

현재는 거주 여부와 관계없이 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자라면 기본공제 12억원을 적용받습니다.

정부안에서는 이를 나눕니다.

실제로 거주하는 1주택자는 14억원으로 올리고, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방식입니다.

현재와 비교하면 차이가 꽤 큽니다.

실거주자는 공제액이 2억원 늘어나는 반면 비거주자는 오히려 3억원 줄어듭니다.

두 사람 사이의 기본공제 차이는 결과적으로 5억원이 됩니다.

정부가 이번 부동산 세제에서 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부를 중요한 기준으로 사용하기 시작한 이유입니다.

왜 집 한 채인데 세금을 다르게 매길까

정부가 내세운 방향은 비교적 분명합니다.

실제로 생활하는 주택에 대해서는 세 부담을 낮추고, 거주하지 않는 주택에 대해서는 기존 세제 혜택을 줄이겠다는 것입니다.

예전에는 ‘몇 채를 갖고 있느냐’가 중요한 기준이었다면 앞으로는 어떻게 사용하고 있느냐까지 보겠다는 의미입니다.

정부는 2026년 세제개편안을 발표하면서 부동산 세제의 기준을 주택 수에서 주택가액과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸겠다고 설명했습니다.

종부세 세율 체계 역시 장기적으로 주택 수보다 주택가액을 중심으로 단계적으로 일원화할 계획입니다.

결국 집 한 채를 소유하고 있더라도 다른 곳에서 생활하면서 해당 주택을 보유하고 있다면 실거주 1주택과 같은 혜택을 그대로 주지 않겠다는 방향입니다.

다른 지역에 잠시 살면 모두 비거주가 될까

여기서 현실적인 문제가 생깁니다.

집이 한 채인데도 그 집에서 살지 못하는 이유는 다양하기 때문입니다.

단순히 투자 목적으로 임대한 경우도 있지만 개인 사정 때문에 일시적으로 거주하지 못하는 경우도 있습니다.

그래서 ‘주민등록 주소가 다르면 무조건 비거주 1주택’이라고 지금 단계에서 단정하는 것은 조심해야 합니다.

재정경제부는 세제개편안을 발표한 뒤 별도의 보도설명자료를 통해 부득이한 비거주 사유를 제도 설계에 고려했다고 밝혔습니다.

따라서 실제 적용에서는 어떤 기간을 거주해야 하는지, 어떤 사유까지 예외로 인정할지 등이 중요해질 수 있습니다.

이 세부기준은 최종 법률과 하위 규정을 확인해야 합니다.

지금 단계에서는 “현재 그 집에 살지 않는다”는 사실 하나만으로 자신이 반드시 9억원 공제를 받게 된다고 결론 내리기에는 이릅니다.

비거주 1주택자가 409만명이라는 숫자도 주의해야 합니다

세제개편 발표 이후 비거주 1주택자가 수백만명이라는 숫자도 등장했습니다.

하지만 이 숫자는 그대로 받아들이면 안 됩니다.

국가데이터처는 8월 13일 주택소유통계의 ‘비거주 주택’ 통계에는 1주택자와 다주택자가 모두 포함돼 있다고 설명했습니다.

주택 소재지와 소유자의 거주지 주소가 다른 주택을 통계상 비거주 주택으로 분류했을 뿐입니다.

따라서 비거주 주택 409만호를 곧바로 ‘비거주 1주택자 409만가구’라고 해석하는 것은 정확하지 않습니다.

이 차이는 꽤 중요합니다.

정부안으로 실제 영향을 받는 사람이 몇 명인지 계산하려면 주택 수와 실제 거주 여부, 세대 구성 등을 다시 구분해야 하기 때문입니다.

세금 정책에서 큰 숫자가 등장했을 때는 숫자 자체보다 어떤 기준으로 집계했는지를 먼저 보는 것이 좋습니다.

공시가격 12억원짜리 집이라면 차이가 더 선명합니다

구조를 간단한 예로 생각해보겠습니다.

공시가격 12억원인 주택을 한 채 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

정부안대로라면 해당 주택에서 실제 거주하는 1세대 1주택자는 기본공제 14억원보다 주택 공시가격이 낮습니다.

따라서 기본공제 단계에서는 종부세 과세 대상에서 빠지는 구조입니다.

반대로 같은 공시가격 12억원짜리 집을 보유하면서 비거주 1주택자로 분류된다면 기본공제는 9억원입니다.

공제액을 초과하는 부분이 생깁니다.

물론 실제 종부세는 단순히 12억원에서 9억원을 뺀 금액에 세율을 곱해서 끝나는 구조는 아닙니다.

공정시장가액비율과 세율, 세액공제 등 추가 계산이 있기 때문입니다.

그래도 왜 이번 개편에서 실거주 여부가 중요해졌는지는 이 예만으로도 쉽게 확인할 수 있습니다.

같은 가격의 집 한 채라도 거주 여부에 따라 과세 출발점이 달라지는 것입니다.

실거주 1주택도 고가주택이면 세금이 늘 수 있습니다

실거주 1주택자의 기본공제가 14억원으로 올라간다고 해서 모든 실거주 1주택자의 종부세가 줄어드는 것은 아닙니다.

정부는 이번 개편에서 중저가 실거주 1주택은 보호하면서 일정 가격 이상의 고가주택은 부담을 높이는 구조를 함께 만들었습니다.

정부 설명에 따르면 거주용 1주택은 시가 약 20억~30억원 구간에서 세 부담이 감소하고, 30억~40억원에서는 변화를 최소화하도록 설계했습니다.

반면 시가 약 40억~50억원을 넘어가는 고가주택은 세 부담이 높아질 수 있습니다.

따라서 이번 개편을 단순히 ‘실거주자는 감세, 비거주자는 증세’라고만 이해해서도 부족합니다.

실제 세 부담은 거주 여부와 함께 주택가격도 같이 봐야 합니다.

정부가 종부세 기준을 주택 수에서 주택가액과 실제 거주 중심으로 바꾸고 있기 때문입니다.

언제부터 적용될까

현재 내용은 아직 2026년 세제개편안입니다.

정부 발표자료에 따르면 종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행하는 방향으로 설계됐습니다.

하지만 세제개편안 발표 자체가 법 개정을 의미하지는 않습니다.

관련 법률이 국회를 통과해야 하고, 거주 여부를 판단하는 세부기준 역시 최종 법령을 확인해야 합니다.

특히 이번 개편은 발표 이후 비거주 1주택자의 예외 범위를 둘러싼 논의가 계속되고 있습니다.

따라서 내년에 무조건 공제액이 9억원으로 내려간다고 가정하고 세금을 계산하기보다 최종 개정안에서 비거주 인정 기준과 예외사유를 확인하는 것이 먼저입니다.

집 한 채만 가지고 있다고 안심할 수도 없고, 다른 곳에 살고 있다고 바로 걱정할 필요도 없습니다.

이번 종부세 개편에서 가장 중요한 질문은 이제 ‘몇 채를 가지고 있나’에서 한 단계 더 나아갑니다.

그 한 채에서 실제로 살고 있는가입니다.