부부 공동명의면 종부세 불리해진다? 2026 개편안 실제 계산 구조

종부세는 부부 소득처럼 합산해서 계산하지 않는다

먼저 종부세의 기본 구조부터 알아둘 필요가 있습니다.

종합부동산세는 원칙적으로 인별 과세입니다.

예를 들어 부부가 공시가격 16억원짜리 아파트를 50%씩 공동명의로 가지고 있다면,

남편이 가진 주택가액은 8억원

아내가 가진 주택가액도 8억원

으로 각각 계산됩니다.

즉 부부가 공동명의라는 이유만으로

8억원 + 8억원 = 한 사람이 16억원짜리 주택을 소유한 것처럼

계산하는 구조가 아닙니다.

각 사람이 가지고 있는 주택 지분의 공시가격을 기준으로 각각 종부세 납세의무를 판단하는 것이 기본입니다. 정부도 최근 공동명의 관련 설명에서 종부세가 기본적으로 개인별로 소유한 주택의 공시가격을 합산해 과세하는 제도라고 설명했습니다.

현재 공동명의는 9억원씩, 총 18억원 공제 효과

현행 제도에서는 부부가 주택 한 채를 50%씩 공동명의로 보유하고 각각 종부세를 계산하면 각자 9억원의 기본공제를 받을 수 있습니다.

부부 전체로 보면 사실상

9억원 + 9억원 = 18억원

의 공제 효과가 발생합니다.

반면 단독명의 1세대 1주택자는 현재 12억원의 기본공제가 적용됩니다.

따라서 기본공제만 비교한다면 현재는 일정 가격대에서 공동명의가 상당히 유리할 수 있습니다.

하지만 단독명의 1세대 1주택자에게는 고령자·장기보유 세액공제가 있기 때문에 실제 세금까지 계산하면 결과가 달라질 수 있습니다.

공동명의 부부는 ‘1주택 특례’를 선택할 수도 있다

공동명의 부부에게는 또 하나의 선택지가 있습니다.

부부가 1주택만 공동으로 소유하고 다른 세대원이 별도의 주택을 가지고 있지 않는 등 조건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.

이 특례를 신청하면 부부가 각각 세금을 계산하지 않고 1세대 1주택자와 같은 방식으로 종부세를 계산합니다.

현재 기준으로 보면 다음과 같습니다.

공동명의 그대로 개별과세

각자 9억원 공제

→ 부부 합계 최대 18억원의 공제 효과

→ 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않음

공동명의 1주택 특례 신청

한 사람을 납세의무자로 정함

→ 1세대 1주택자 기준 적용

→ 기본공제 12억원

→ 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 가능

국세청도 현재 공동명의 1주택자는 특례를 적용하면 1세대 1주택자 방식의 기본공제와 세액공제를 받을 수 있다고 안내하고 있습니다.

즉 공동명의 부부는 두 방식 가운데 자신의 상황에 유리한 방식을 선택할 수 있는 구조입니다.

2027년부터는 어떻게 바뀔까

2026년 세제개편안이 국회를 통과해 예정대로 시행될 경우 종부세 구조가 달라집니다.

특히 실제로 그 주택에 거주하고 있는지가 중요해집니다.

정부가 공개한 세제개편안 문답자료를 보면 공동명의 1주택자가 개별적으로 종부세를 낼 경우 다음과 같이 기본공제가 적용될 예정입니다.

정부의 2026년 세제개편안 문답자료에는 부부가 개별적으로 납부하는 경우 해당 주택에 거주하면 각 9억원, 비거주하면 각 4억원을 공제하는 것으로 명시돼 있습니다.

여기가 이번 개편에서 공동명의 부부가 특히 확인해야 할 부분입니다.

실거주 공동명의는 18억원 공제가 유지된다

부부가 공동명의로 가지고 있는 한 채의 집에서 실제로 함께 거주한다면 개편 이후에도 각각 9억원씩 기본공제를 적용받습니다.

50:50 공동명의를 예로 들면 총 18억원의 공제 효과가 유지되는 셈입니다.

예를 들어 공시가격이 18억원이고 부부 지분이 정확히 절반이라면

남편 지분가액 9억원

아내 지분가액 9억원

이 됩니다.

각자 적용되는 기본공제가 9억원이므로 기본공제만 놓고 보면 과세표준이 남지 않습니다.

따라서

“2027년부터 부부 공동명의는 무조건 종부세가 불리해진다”

라고 말하는 것은 정확하지 않습니다.

정부가 최근 공동명의가 불리하다는 주장에 대해 사실과 다르다고 설명한 것도 이런 구조 때문입니다.

오히려 공시가격 18억원까지 공동명의가 유리할 수도 있다

거주하는 공동명의 부부가 개별과세 방식을 선택하면 각자 9억원의 기본공제를 적용받습니다.

따라서 50:50 공동명의라면 공시가격 합계 약 18억원까지 종부세가 발생하지 않는 구조가 가능합니다.

반면 개편안에서 거주용 1세대 1주택의 기본공제는 14억원입니다.

기본공제만 단순 비교하면

공동명의 개별과세 → 합계 18억원

1세대 1주택 특례 → 14억원

이므로 공동명의 개별과세 방식이 더 유리해 보입니다.

하지만 이것만 보고 공동명의가 항상 유리하다고 결론 내리면 안 됩니다.

이유는 세액공제 때문입니다.

오래 거주했거나 고령이라면 특례가 더 유리할 수 있다

공동명의 1주택자 특례를 신청하면 개편 이후에도 1세대 1주택자 방식으로 세금을 계산할 수 있습니다.

정부 설명에 따르면 해당 주택에 거주하는 경우 14억원 기본공제를 적용받고, 장기거주와 연령에 따른 최대 80%의 세액공제도 적용받을 수 있습니다.

따라서 선택지는 이렇게 나뉩니다.

비교해 보면 공동명의 개별과세는 기본공제가 크다는 장점이 있고,

1주택 특례는 장기간 거주하거나 고령인 경우 세액공제를 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

따라서 60~70대이면서 해당 주택에서 오랫동안 살았다면 기본공제는 조금 작더라도 1주택 특례가 최종 세액에서는 더 유리할 수 있습니다.

공시가격 20억원 아파트라면 어떻게 계산될까

구조를 이해하기 위해 단순한 사례를 만들어보겠습니다.

부부가 공시가격 20억원짜리 아파트를 50:50 공동명의로 보유하면서 실제 거주한다고 가정하겠습니다.

공동명의 개별과세를 선택하면

각자의 주택 지분가액은

20억원 × 50% = 10억원

입니다.

각자의 기본공제는 9억원이므로

10억원 – 9억원 = 1억원

이 각각 남습니다.

여기에 공정시장가액비율 등을 적용해 각자의 종부세 과세표준을 계산합니다.

즉 부부 각각의 비교적 작은 과세표준에 누진세율을 적용하게 됩니다.

1세대 1주택 특례를 선택하면

주택 전체 공시가격 20억원에서 거주용 1주택 기본공제 14억원을 뺍니다.

20억원 – 14억원 = 6억원

이 됩니다.

여기에 공정시장가액비율을 적용하고 종부세율을 계산합니다.

하지만 고령자·장기거주 조건을 충족한다면 산출된 종부세에서 다시 상당한 세액공제를 받을 수 있습니다.

따라서 단순히

18억원 공제와 14억원 공제 중 어느 것이 크냐

만 비교할 것이 아니라 마지막에 내는 최종 종부세액을 비교해야 합니다.

부부가 그 집에 살지 않는다면 이야기가 크게 달라진다

이번 개편에서 공동명의 부부에게 가장 큰 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

주택 한 채를 부부가 50:50으로 공동명의하고 있지만 세입자에게 임대하고 부부는 다른 곳에서 거주한다고 가정해보겠습니다.

현재는 각각 9억원의 기본공제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 현재의 공동명의 기본공제 효과는 합계 18억원입니다.

하지만 개편안에서는 비거주 공동명의가 개별과세를 선택할 경우 각각 4억원만 기본공제를 받습니다.

즉

현행 9억원 + 9억원 = 18억원

에서

개편 후 4억원 + 4억원 = 8억원

으로 크게 낮아질 수 있습니다.

따라서 비거주 공동명의 1주택자는 이번 종부세 개편의 영향을 상당히 크게 받을 가능성이 있습니다.

비거주라면 오히려 1주택 특례를 비교해야 한다

그렇다고 비거주 공동명의 부부가 무조건 각각 4억원 공제를 받아야 하는 것은 아닙니다.

공동명의 1주택자 특례를 신청하면 1세대 1주택자 방식으로 계산할 수 있기 때문입니다.

정부 개편안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 정하고 있습니다.

따라서 비거주 공동명의 부부라면

개별과세

4억원 + 4억원 = 총 8억원 공제 효과

공동명의 1주택 특례

9억원 기본공제

라는 두 가지 방식을 비교할 수 있습니다.

기본공제만 놓고 보면 이런 경우에는 오히려 1주택 특례가 더 커집니다.

다만 실제 종부세는 공정시장가액비율과 누진세율 등까지 반영해야 하기 때문에 무조건 1주택 특례가 유리하다고 단정할 수는 없습니다.

공동명의를 다주택으로 취급한다는 말은 맞을까

이 부분은 명확하게 구분할 필요가 있습니다.

부부가 아파트 한 채를 50%씩 가지고 있다는 이유만으로 각각 집 한 채씩 가지고 있으니 부부 합계 2주택자가 된다고 보는 것은 종부세 계산 구조와 맞지 않습니다.

종부세는 기본적으로 개인별 과세입니다.

남편은 해당 주택의 50% 지분을 가지고 있고, 아내 역시 같은 주택의 50% 지분을 가지고 있는 것입니다.

또 조건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 통해 명확하게 1세대 1주택자와 같은 방식의 과세를 선택할 수 있습니다.

따라서

“공동명의라서 정부가 2주택자로 취급한다”

는 설명은 정확하지 않습니다.

다만 ‘무조건 역차별이 없다’고 단정하기도 어렵다

정부가 공동명의 자체를 다주택으로 간주하지 않는다는 것과 모든 공동명의 부부의 세금이 단독명의와 똑같다는 것은 다른 이야기입니다.

실제 종부세액은 다음 조건에 따라 달라집니다.

특히 이번 개편은 거주 여부에 따라 기본공제를 크게 차등화하기 때문에 공동명의 부부라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담 변화가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 정확한 표현은

“공동명의 자체를 이유로 다주택 중과를 하는 것은 아니지만, 개편 이후 공동명의·실거주 여부에 따라 실제 세 부담의 유불리는 달라질 수 있다”

정도가 적절합니다.

• 주택 공시가격
• 부부 지분율
• 실제 거주 여부
• 부부의 연령
• 거주기간
• 다른 주택 또는 특례주택 보유 여부
• 공동명의 개별과세 여부
• 1주택 특례 신청 여부
• 적용되는 공정시장가액비율
• 누진세율 구간

공동명의 특례는 자동 적용되지 않는다

또 하나 놓치기 쉬운 부분입니다.

부부 공동명의 1주택자 특례는 자동으로 적용되지 않습니다.

특례를 받고 싶다면 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청해야 합니다. 다만 최초 신청 이후 신청내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

특례를 신청하면 일반적으로 지분율이 더 큰 사람이 납세의무자가 됩니다.

지분이 동일한 50:50 공동명의라면 부부가 합의해 한 사람을 납세의무자로 선택할 수 있습니다.

따라서 종부세 고지서가 나오기 전에 어느 방식이 유리한지를 계산해보는 것이 중요합니다.

다른 주택이 있다면 계산이 더 복잡해진다

여기까지 설명한 내용은 기본적으로 부부가 주택 한 채만 공동명의로 소유하고 있는 경우입니다.

배우자나 다른 세대원이 별도의 주택을 가지고 있다면 공동명의 1주택자 특례를 적용받지 못할 수도 있습니다.

국세청은 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택을 소유하고 있으면 원칙적으로 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않는다고 안내하고 있습니다.

다만 일시적 2주택이나 상속주택, 지방저가주택 등 종부세에서 주택 수를 제외하는 별도의 특례가 존재하기 때문에 실제 판단은 조금 더 복잡합니다.

따라서 추가 주택이나 지분을 가지고 있다면 단순히 공동명의 여부만 보고 계산해서는 안 됩니다.

2027년부터 공동명의자는 무엇을 확인해야 할까

개편안이 예정대로 시행된다면 공동명의 부부는 종부세를 계산할 때 크게 네 가지를 확인하는 것이 좋습니다.

첫 번째는 실거주 여부입니다.

실거주 공동명의는 개별과세 시 각 9억원을 공제받을 수 있지만 비거주라면 각 4억원으로 줄어듭니다.

두 번째는 주택 공시가격입니다.

공시가격이 낮다면 18억원의 기본공제 효과를 활용할 수 있는 공동명의 개별과세가 유리할 가능성이 있습니다.

세 번째는 연령과 거주기간입니다.

오랫동안 거주했거나 고령자라면 1주택 특례를 선택하고 세액공제를 받는 것이 더 유리할 수 있습니다.

네 번째는 최종 종부세를 두 방식으로 모두 계산해보는 것입니다.

공동명의 개별과세와 1세대 1주택 특례 가운데 어느 쪽이 유리한지는 공제액 하나만으로 결정되지 않습니다.

아직 최종 확정된 세법은 아니다

현재 설명한 2027년 이후 내용은 2026년 정부 세제개편안을 기준으로 한 것입니다.

종합부동산세법 개정안이 국회 심의를 거쳐야 실제로 확정됩니다.

정부는 종부세 개편을 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행한다는 계획을 내놓았습니다.

따라서 올해 종부세를 계산할 때 새로운 공제액을 바로 적용하는 것은 아닙니다.

특히 실제 2027년 종부세를 계산할 때는 국회 통과 이후 확정된 법률과 시행령을 다시 확인해야 합니다.

핵심만 정리하면

부부가 한 채의 아파트를 공동명의로 가지고 있다는 이유만으로 종부세에서 2주택자로 취급되는 것은 아닙니다.

종부세는 기본적으로 개인별 과세이기 때문에 공동명의 부부는 자신의 지분에 해당하는 주택가액을 기준으로 각각 종부세를 계산합니다.

2026년 세제개편안에 따르면 실거주 공동명의 1주택자가 개별과세를 선택하면

남편 9억원 + 아내 9억원 = 최대 18억원의 기본공제 효과

를 받을 수 있습니다.

반대로 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면

4억원 + 4억원 = 8억원

으로 기본공제가 크게 줄어듭니다.

또 부부는 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.

실거주 상태에서 특례를 선택하면 14억원 기본공제와 장기거주·고령자 최대 80% 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

결국

공동명의 = 무조건 불리

도 아니고,

공동명의 = 무조건 절세

도 아닙니다.

실거주하면서 비교적 공시가격이 낮고 장기거주·고령자 세액공제 효과가 크지 않다면 공동명의 개별과세가 유리할 수 있습니다.

반대로 고가주택에서 장기간 거주했고 고령자·거주기간 세액공제를 크게 받을 수 있다면 1세대 1주택 특례가 더 유리할 가능성도 있습니다.

따라서 2027년 이후 공동명의 1주택자라면 종부세 신고 전에 ‘공동명의 개별과세’와 ‘1세대 1주택 특례’ 두 가지를 모두 계산해 비교하는 것이 핵심입니다.