DSR 40% 계산법｜연봉별 주담대 한도는 얼마나 나올까

DSR이란 무엇인가

DSR은 Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율의 약자입니다. 쉽게 말해 소득 가운데 1년 동안 대출 원금과 이자를 갚는 데 얼마를 쓰고 있는지를 보여주는 지표입니다.

계산식은 다음과 같습니다.

DSR = 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

예를 들어 연소득이 5,000만원이고 모든 대출에서 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자가 2,000만원이라면 DSR은 40%가 됩니다.

연봉별로 DSR 40%에서 허용되는 연간 원리금 상환액을 단순 계산하면 다음과 같습니다.

다만 이 표에 나온 금액은 대출원금이 아니라 1년 동안 갚을 수 있는 원리금의 한도입니다. 실제로 몇 억원까지 주담대를 받을 수 있는지는 대출금리와 만기, 상환방식 등을 다시 적용해 계산해야 합니다.

연봉 5,000만원이면 DSR 40%는 얼마일까

연소득 5,000만원인 직장인을 예로 들어보겠습니다. DSR 40%를 적용하면 1년 동안 갚을 수 있는 전체 대출 원리금 한도는 다음과 같습니다.

5,000만원 × 40% = 2,000만원

즉 모든 대출을 합쳐 1년에 갚아야 하는 원금과 이자가 약 2,000만원 이하여야 한다는 의미입니다. 월 단위로 단순 환산하면 약 166만7,000원입니다.

여기서 중요한 것은 이 2,000만원을 주담대에 전부 사용할 수 있는 것은 아닐 수 있다는 점입니다. 기존 대출에서 1년에 갚아야 하는 원리금이 600만원이라면 신규 대출에 사용할 수 있는 DSR 여력은 단순 계산으로 약 1,400만원까지 줄어듭니다.

따라서 주담대를 알아볼 때는 연봉만 보는 것이 아니라 현재 가지고 있는 대출이 DSR을 얼마나 차지하고 있는지부터 확인해야 합니다.

연봉별 주담대 한도는 대략 얼마나 나올까

이번에는 기존 대출이 전혀 없다고 가정하고 주택담보대출 한도를 단순 계산해보겠습니다. 계산 조건은 은행권 DSR 40%, 30년 원리금균등상환, 연 4.0% 금리이며 스트레스 DSR은 우선 제외했습니다.

하지만 실제 은행에서 위 금액이 그대로 나오지는 않습니다. 현재 주담대에는 스트레스 DSR이 적용되고, 수도권·규제지역에서는 주택가격별 주담대 최대한도와 LTV 같은 규제도 함께 봐야 하기 때문입니다.

따라서 이 표는 어디까지나 DSR 40%의 구조를 이해하기 위한 기본 계산값으로 보는 것이 좋습니다.

스트레스 DSR은 무엇인가

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 올라갈 가능성까지 고려해 대출한도를 계산하는 제도입니다. 실제 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 더한 것으로 가정해 DSR을 산출하기 때문에 일반 DSR 계산보다 대출한도가 줄어들 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 스트레스 금리가 실제 내가 부담하는 대출금리에 붙는 것은 아니라는 것입니다. 금융위원회도 스트레스 금리는 실제 대출금리에는 반영하지 않고 DSR 한도를 산정할 때만 사용한다고 설명하고 있습니다.

현재 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 3.0%로 강화돼 있습니다. 또한 최종적으로 DSR에 반영되는 가산금리는 변동형인지, 혼합형인지, 주기형인지 등 대출 형태에 따라 달라질 수 있습니다.

스트레스 금리 3%를 전부 반영하면 한도가 얼마나 줄어들까

차이를 쉽게 보기 위해 수도권·규제지역에서 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%가 전부 반영되는 경우를 단순 계산해보겠습니다.

실제 대출금리가 연 4%라고 가정하면 DSR 한도 계산에서는 연 7% 수준의 금리를 적용하는 방식입니다. 다시 말하지만 실제로 은행에 7%의 이자를 낸다는 뜻은 아닙니다.

계산 조건은 기존과 마찬가지로 은행권 DSR 40%, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등상환입니다.

연봉 5,000만원을 예로 들면 실제 금리 4%만 적용했을 때는 약 3억4,900만원이 계산되지만, 스트레스 금리까지 포함해 DSR 산정금리를 7%로 가정하면 약 2억5,100만원 수준으로 내려갑니다.

다만 이 표 역시 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%를 전부 반영한다고 가정한 단순 비교입니다. 혼합형이나 주기형 상품은 금리 구조에 따라 스트레스 금리 적용비율이 달라질 수 있기 때문에 실제 은행에서 산출되는 한도와 차이가 날 수 있습니다.

연봉 3,000만원이면 주담대 얼마까지 가능할까

연봉 3,000만원이라면 DSR 40% 기준 연간 원리금 상환한도는 1,200만원입니다. 기존 대출이 없고 연 4%, 30년 원리금균등상환을 적용하면 주담대는 단순 계산으로 약 2억900만원이 나옵니다.

하지만 수도권·규제지역의 변동형 주담대를 가정해 스트레스 금리까지 전부 반영하면 약 1억5,000만원 수준으로 낮아질 수 있습니다. 여기에 LTV가 더 낮은 한도를 허용한다면 실제 대출 가능금액은 다시 줄어듭니다.

연봉 5,000만원이면 주담대 얼마까지 가능할까

연봉 5,000만원의 DSR 40% 한도는 연간 원리금 2,000만원입니다. 연 4%, 30년 조건으로만 계산하면 약 3억4,900만원의 주담대가 가능하다는 결과가 나옵니다.

하지만 수도권·규제지역의 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%를 전부 적용한다고 가정하면 약 2억5,100만원 수준으로 내려갈 수 있습니다. 여기에 기존 신용대출이나 자동차 관련 대출 등이 있다면 실제 한도는 더 줄어듭니다.

연봉 7,000만원이면 주담대 얼마까지 가능할까

연봉 7,000만원이라면 DSR 40%에서 연간 원리금 상환한도는 2,800만원입니다. 연 4%, 30년 기준 단순 주담대 한도는 약 4억8,900만원입니다.

같은 조건에서 스트레스 금리 3%를 모두 반영해 연 7%로 계산하면 약 3억5,100만원 수준이 됩니다. 연봉이 높아도 스트레스 DSR이 적용되면 단순 DSR 계산과 실제 한도 사이에 상당한 차이가 날 수 있다는 점을 알 수 있습니다.

연봉 1억원이면 주담대 6억원 받을 수 있을까

연봉 1억원이라면 DSR 40% 기준으로 1년에 허용되는 전체 대출 원리금은 4,000만원입니다. 연 4%, 30년만 단순 적용하면 약 6억9,800만원까지 계산됩니다.

하지만 수도권·규제지역의 변동형 주담대에 스트레스 금리 3%를 모두 반영한다고 가정하면 약 5억원 수준으로 내려갑니다. 따라서 연봉이 1억원이라고 해서 무조건 주담대 6억원을 받을 수 있다고 볼 수는 없습니다.

또 DSR상 6억원 이상이 가능하더라도 수도권·규제지역에서는 주택가격에 따라 주택구입 목적 주담대 최대한도가 6억원·4억원·2억원으로 달라집니다. 현재 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원의 한도가 적용됩니다.

자세한 기준은 집값별 주담대 한도 6억·4억·2억원｜15억·25억 기준 정리에서 별도로 정리할 예정입니다.

DSR과 LTV 중 어떤 것이 실제 한도를 결정할까

실제 주담대에서는 DSR만 보는 것이 아닙니다. DSR에서 4억원이 가능하더라도 LTV를 적용했을 때 3억원까지만 가능하다면 실제 대출한도는 3억원 수준이 됩니다.

반대로 LTV상 5억원까지 가능하지만 DSR 계산 결과가 3억원이라면 역시 3억원 수준으로 제한됩니다. 여기에 수도권·규제지역의 주택가격별 6억·4억·2억원 최대한도와 금융회사 자체 심사기준도 함께 적용될 수 있습니다.

따라서 실제 주담대 한도는 DSR, LTV, 주택가격별 최대한도 등을 각각 계산한 뒤 제한이 되는 기준을 함께 확인해야 합니다.

기존 신용대출이 있으면 얼마나 달라질까

DSR 계산에서 가장 많이 놓치는 부분이 기존 대출입니다. 연봉 5,000만원인 사람의 DSR 40% 한도는 연간 2,000만원이지만 기존 대출이 있다면 이 금액을 주담대에 전부 사용할 수 없습니다.

예를 들어 기존 대출의 연간 원리금 상환액이 이미 800만원이라면 신규 대출에 사용할 수 있는 DSR 여력은 단순 계산으로 약 1,200만원만 남습니다.

그래서 같은 연봉 5,000만원이라도 기존 대출이 없는 사람과 신용대출을 보유한 사람의 주담대 가능금액은 크게 달라질 수 있습니다. 주택 매수를 준비하면서 신용대출을 먼저 크게 받는 경우 예상했던 주담대 한도가 줄어들 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

마이너스통장도 DSR에 영향을 줄까

마이너스통장 역시 신용대출의 한 형태이기 때문에 대출심사에서 영향을 줄 수 있습니다. 특히 실제로 꺼내 쓴 금액만을 기준으로 단순하게 주담대 한도를 예상해서는 안 됩니다.

상품별로 DSR 산정방식과 은행의 내부 심사기준이 적용되기 때문에 사용하지 않는 마이너스통장 한도나 기존 신용대출이 있다면 주담대 신청 전에 정리했을 때 한도가 얼마나 달라지는지 금융회사에 확인하는 것이 좋습니다.

총대출 1억원 이하면 DSR 40%를 적용하지 않을까

현재 차주단위 DSR 규제는 원칙적으로 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 적용됩니다. 은행권은 40%, 비은행권은 50% 이내가 기본 규제비율입니다.

다만 이를 “1억원 이하라면 은행이 소득이나 상환능력을 전혀 확인하지 않는다”고 이해하면 안 됩니다. 금융회사는 자체 여신심사를 통해 소득과 부채, 신용상태 등을 확인할 수 있기 때문에 실제 대출 가능금액은 각 금융회사의 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

모든 대출이 DSR에 포함되는 것은 아니다

일부 대출은 정책적 목적이나 상품 특성에 따라 차주단위 DSR 산정에서 제외됩니다. 금융위원회가 안내한 대표적인 예외에는 정책서민금융, 일정한 전세자금대출, 주택연금, 보험계약대출, 예·적금담보대출, 일부 소액 신용대출 등이 있습니다.

또 중도금대출과 이주비대출 등도 일반적인 주담대와 다른 기준이 적용됩니다. 다만 이후 새로운 DSR 적용 대출을 받을 때 기존 대출의 상환부담이 새 대출 심사에 반영되는 경우가 있으므로 단순히 “DSR 제외 대출이니까 아무 영향이 없다”고 판단해서는 안 됩니다.

가계대출 총량이 늘어나면 DSR 40%도 풀릴까

아닙니다. 금융회사 전체가 공급할 수 있는 가계대출 총량과 개인에게 적용되는 DSR은 별개의 규제입니다.

따라서 은행에 대출을 공급할 여력이 늘어나더라도 DSR 때문에 개인 한도가 부족했다면 대출한도가 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다. 반대로 DSR과 LTV에는 문제가 없었지만 은행의 자체적인 총량관리 때문에 신규 주담대가 막혀 있던 경우에는 상황이 달라질 수 있습니다.

이 부분은 가계대출 총량 규제 풀린다…30조원 추가 여력 생기면 주담대 다시 받을 수 있나에서 별도로 정리합니다.

금리가 내려가면 주담대 한도는 늘어날까

일반적으로 같은 소득과 DSR 비율이라면 대출한도 계산에 사용하는 금리가 낮아질수록 받을 수 있는 대출원금은 늘어납니다. 같은 연간 원리금으로 더 많은 원금을 빌릴 수 있기 때문입니다.

하지만 현재는 스트레스 DSR이 적용되기 때문에 시장금리가 내려갔다고 해서 대출한도가 같은 비율로 늘어나는 것은 아닙니다. 특히 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 3%로 높아져 금리 하락기에 대출한도가 빠르게 확대되는 효과를 제한하고 있습니다.

변동금리 주담대의 실제 이자는 코픽스 움직임에도 영향을 받을 수 있습니다. 최근 금리 흐름은 코픽스 상승이 내 주담대 금리에 미치는 영향에서 함께 확인할 수 있습니다.

주담대 한도를 계산할 때 확인해야 할 순서

주담대 한도를 예상하려면 인정 연소득 → 기존 대출 → DSR → 스트레스 DSR → LTV → 주택가격별 최대한도 순으로 확인하는 것이 이해하기 쉽습니다.

먼저 금융회사가 인정하는 연소득을 확인하고 DSR 40%를 적용해 연간 원리금 상환한도를 계산합니다. 그다음 기존 신용대출이나 다른 가계대출이 사용하고 있는 원리금을 제외한 뒤 새 주담대가 사용할 수 있는 DSR 여력을 계산합니다.

이후 스트레스 DSR을 적용하고, 마지막으로 주택 소재지와 가격에 따른 LTV 및 주담대 최대한도를 확인해야 합니다. 특히 수도권·규제지역에서 주택을 구입한다면 집값별 주담대 6억·4억·2억원 한도를 함께 확인해야 합니다.

결국 연봉별 주담대 한도는 어떻게 봐야 할까

DSR 40% 계산 자체는 어렵지 않습니다.

연소득 × 40% = 모든 대출을 합쳐 1년 동안 갚을 수 있는 원리금 상환한도

라고 이해하면 됩니다.

하지만 이 숫자만 가지고 실제 주담대 가능금액을 판단하면 오차가 커질 수 있습니다. 현재는 기존 부채뿐 아니라 스트레스 DSR과 LTV, 주택가격별 대출한도까지 함께 적용되기 때문입니다.

특히 같은 연봉이라도 기존 대출이 있는지, 변동형인지 혼합형인지, 주택이 어느 지역에 있는지, 집값이 얼마인지에 따라 최종 주담대 한도가 달라질 수 있습니다.

따라서 인터넷에서 “연봉 5,000만원이면 주담대 3억원 가능”, “연봉 1억원이면 6억원 가능”처럼 하나의 숫자만 보고 판단하기보다 자신의 조건을 단계별로 계산하는 것이 정확합니다.

핵심 정리

지금까지 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.