서울 청약은 왜 아직 뜨거울까…1순위 경쟁률 전국의 12배

상반기 서울 63.56대 1, 전국은 5.36대 1

올해 상반기 전국 1순위 청약자는 28만3,619명이었고 이 가운데 서울 청약자는 12만8,137명으로 45.2%를 차지했습니다. 반면 서울의 일반공급 물량은 2,016가구로 전국 일반공급의 3.8%에 불과했습니다.

공급은 전국의 4%도 되지 않았는데 청약자는 절반 가까이가 서울에 몰린 셈입니다.

서울의 평균 경쟁률은 지난해 상반기 72.92대 1보다는 낮아졌지만 전국과 비교하면 여전히 압도적으로 높은 수준입니다.

7월에는 서울 112대 1, 경기는 2.57대 1

하반기에 들어서도 격차는 이어지고 있습니다. 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 7월 서울의 1순위 평균 청약 경쟁률은 112대 1이었습니다.

같은 기간 인천은 4.23대 1, 경기는 2.57대 1에 그쳤습니다. 서울은 전월 113.14대 1보다 조금 낮아졌지만 여전히 9개월 연속 세 자릿수 경쟁률을 유지했습니다.

따라서 이제는 “수도권이면 청약이 잘된다”는 공식도 통하지 않는 상황입니다.

서울에 청약자가 몰리는 첫 번째 이유는 공급 부족

가장 기본적인 이유는 서울 신축 아파트의 희소성입니다. 상반기 서울 일반공급 물량이 전국의 3.8%에 불과했던 만큼 원하는 입지의 새 아파트를 청약으로 확보할 기회 자체가 많지 않습니다.

공급이 적은 상황에서 서울 신축을 원하는 대기수요가 특정 단지에 집중되면 경쟁률이 급격하게 높아집니다. 실제로 7월 서울에서 분양한 2개 단지의 1순위 모집 물량은 96가구에 불과했지만 6,927건의 청약이 접수됐습니다.

분양가와 주변 시세 차이도 청약자를 끌어들인다

모든 서울 아파트가 단순히 서울이라는 이유만으로 높은 경쟁률을 기록하는 것은 아닙니다. 특히 분양가상한제 등을 적용받아 주변 시세보다 분양가격이 낮다고 평가되는 단지는 청약자가 훨씬 강하게 몰립니다.

대표적인 사례가 올해 4월 청약을 진행한 아크로 드 서초입니다. 일반공급 30가구 모집에 3만2,973명이 신청해 평균 1,099.1대 1을 기록하며 서울 민간분양 역대 최고 경쟁률을 경신했습니다.

신축 희소성에 입지와 시세차익 기대까지 겹치면 일반적인 서울 평균보다 훨씬 높은 경쟁률이 나타날 수 있다는 의미입니다.

전국 청약시장은 오히려 식고 있다

서울과 달리 전국 청약시장의 분위기는 좋지 않습니다. 7월 전국 1순위 평균 경쟁률은 12개월 이동평균 기준 5.86대 1로 2023년 7월 이후 36개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했습니다.

지난해 7월부터 전국 평균 경쟁률은 13개월 연속 한 자릿수를 기록하고 있습니다. 7월 모집공고를 낸 24개 단지 가운데 13곳은 1순위에서 모집 가구를 채우지 못했습니다.

서울에서는 수십 대 1이나 세 자릿수 경쟁률이 나오지만 다른 지역에서는 대단지조차 미달되는 청약시장 양극화가 심해지고 있습니다.

경기에서도 입지만으로는 부족하다

올해 상반기 경기도 일반공급 물량은 1만5,626가구로 서울보다 7배 이상 많았습니다. 하지만 1순위 청약자는 2만9,335명으로 평균 경쟁률은 1.88대 1에 그쳤습니다.

결국 수도권이라는 이유만으로 수요자가 몰리는 것이 아니라 서울 접근성, 분양가, 교통, 주변 시세와 공급물량 등을 더 까다롭게 따지는 시장으로 바뀌고 있다고 볼 수 있습니다.

서울 청약 경쟁률이 높으면 당첨도 그만큼 어려울까

경쟁률이 높을수록 당첨 가능성이 낮아지는 것은 맞지만 단순 평균 경쟁률만 보고 실제 당첨 가능성을 판단하기는 어렵습니다. 주택형별 모집가구와 신청자 수가 다르고 가점제와 추첨제 비중도 달라지기 때문입니다.

따라서 청약을 준비한다면 전체 단지 경쟁률보다 내가 신청할 주택형의 모집가구 수와 가점·추첨 기준을 따로 확인하는 것이 중요합니다.

서울 청약이면 무조건 넣는 것이 좋을까

서울의 평균 경쟁률이 높다고 해서 모든 분양이 좋은 선택인 것은 아닙니다. 분양가가 주변 신축 시세와 얼마나 차이가 나는지, 입주 시 필요한 잔금과 실제 주담대가 얼마나 가능한지까지 함께 계산해야 합니다.

특히 최근에는 DSR과 스트레스 DSR, 주택가격별 주담대 최대한도가 함께 적용되고 있습니다. 자금계획이 필요하다면 DSR 40% 계산법｜연봉별 주담대 한도는 얼마나 나올까와 집값별 주담대 한도 6억·4억·2억원｜15억·25억 기준 정리를 같이 확인하는 것이 좋습니다.

이번 주에도 서울 청약이 예정돼 있다

8월 넷째 주에는 서울 서대문구 쌍용더플래티넘서대문을 비롯해 전국 10개 단지에서 총 5,430가구의 분양이 예정돼 있습니다. 주요 단지의 1순위 청약은 8월 25일 진행됩니다.

전체 일정은 8월 넷째 주 청약 일정｜전국 5,430가구·서울·부천 분양 정리에서 확인할 수 있습니다.

서울의 높은 청약 열기가 실제 이번 분양에서도 이어질지 확인해볼 수 있는 시점입니다.

8·13 공급대책이 나오면 서울 경쟁률도 낮아질까

정부는 8·13 대책을 통해 수도권에 23만호+α 추가 주택공급 등을 추진하고 있습니다. 하지만 공급대책 발표와 실제 입주 가능한 아파트가 시장에 나오는 시점 사이에는 상당한 시간이 필요합니다.

따라서 당장 서울 신규 분양물량이 크게 늘지 않는다면 현재의 신축 희소성과 청약 쏠림이 단기간에 해소되기는 쉽지 않습니다. 정부 공급정책의 전체 내용은 8·13 부동산대책 일주일…집값 잡을까, 오히려 가계대출 늘릴까에서 확인할 수 있습니다.

결국 서울 청약은 왜 이렇게 뜨거울까

현재 서울 청약 강세는 단순히 집값이 계속 오를 것이라는 기대 하나로 설명하기 어렵습니다. 적은 신규 공급, 서울 신축의 희소성, 인기지역 선호, 주변 시세 대비 분양가 메리트가 동시에 영향을 주고 있습니다.

반면 전국 청약시장은 13개월 연속 한 자릿수 경쟁률을 기록하고 있어 모든 지역의 분양시장이 살아났다고 보기는 어렵습니다. 오히려 현재 시장의 핵심은 서울 일부 단지로 수요가 극단적으로 집중되는 현상입니다.

서울 청약을 준비하고 있다면 단순 경쟁률보다 분양가와 주변 시세, 자신의 청약가점, 필요한 자기자금과 대출 가능금액을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

핵심 정리

지금까지 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.