집값별 주담대 한도 6억·4억·2억원｜15억·25억 기준 정리

15억원 이하면 주담대 최대 6억원

기준은 다음과 같습니다.

주택가격이 15억원 이하라면 주택구입 목적 주담대 최대한도는 6억원입니다. 14억원이나 14억9,000만원뿐 아니라 정확히 15억원인 주택도 6억원 구간에 포함됩니다.

하지만 실제로 6억원을 모두 받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. LTV를 적용한 결과 5억원까지만 가능하면 실제 한도는 5억원 수준이 되고, DSR에서 3억원만 가능하다면 다시 3억원 수준으로 줄어듭니다.

15억원을 넘으면 최대한도가 4억원으로 줄어든다

주택가격이 15억원을 초과하면 주담대 최대한도는 6억원에서 4억원으로 낮아집니다. 따라서 15억원짜리 주택과 15억1,000만원짜리 주택은 가격 차이는 크지 않지만 적용되는 최대 대출한도는 2억원 차이가 날 수 있습니다.

즉 15억원까지는 6억원 구간이고, 15억원을 초과하는 순간 4억원 구간으로 넘어갑니다. 15억원 전후의 주택을 알아보고 있다면 매매가격만 볼 것이 아니라 실제 대출에 적용되는 주택가격과 예상 대출한도를 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.

25억원까지는 4억원, 초과하면 2억원

두 번째 경계는 25억원입니다. 주택가격이 15억원을 초과하고 25억원 이하라면 주담대 최대한도는 4억원이며, 정확히 25억원인 주택도 4억원 구간에 포함됩니다.

하지만 25억원을 초과하면 최대한도는 2억원으로 낮아집니다.

따라서 기준은 15억원까지 6억원, 15억원 초과~25억원까지 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 기억하면 됩니다.

20억원 아파트를 사면 실제로 4억원까지 나올까

20억원짜리 수도권 아파트를 구입한다고 가정해보겠습니다. 주택가격이 15억원 초과~25억원 이하이므로 주택가격별 주담대 최대한도는 4억원입니다.

예를 들어 LTV를 적용했을 때 8억원까지 가능하더라도 주택가격별 한도가 4억원이므로 최대 4억원 수준으로 제한됩니다. 반대로 주택가격별 최대한도는 4억원이지만 DSR을 계산했을 때 3억원만 가능하다면 실제 한도는 3억원 수준이 됩니다.

즉 6억·4억·2억원은 받을 수 있는 금액을 보장하는 기준이 아니라, 그 이상 받을 수 없도록 설정한 상한선입니다.

주담대 한도는 LTV·DSR·집값 한도를 같이 봐야 한다

실제 대출 가능금액을 계산할 때는 한 가지 규제만 확인해서는 안 됩니다. 기본적으로 LTV로 계산한 한도, DSR로 계산한 한도, 집값에 따른 6억·4억·2억원 최대한도를 함께 확인해야 합니다.

예를 들어 20억원짜리 주택을 구입하면서 LTV 기준으로 8억원, DSR 기준으로 3억5,000만원, 주택가격별 최대한도로 4억원이 나온다면 실제 대출에서는 3억5,000만원 수준이 가장 먼저 제한요인이 될 수 있습니다. 반대로 DSR상 6억원이 가능하더라도 20억원짜리 주택은 주택가격별 최대한도가 4억원이므로 4억원을 넘기 어렵습니다.

따라서 주담대는 여러 규제를 각각 계산한 뒤 가장 낮게 나오는 금액이 실제 한도를 제한한다고 이해하면 쉽습니다.

DSR 때문에 6억원을 못 받을 수도 있다

15억원 이하 주택이라 주택가격별로는 최대 6억원까지 가능하더라도 소득이 충분하지 않으면 실제로 6억원을 받을 수 없습니다. 은행권 차주단위 DSR 40%는 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 때문입니다.

예를 들어 같은 12억원짜리 아파트를 사더라도 연봉 5,000만원인 사람과 연봉 1억원인 사람은 DSR에서 계산되는 한도가 크게 다를 수 있습니다. 여기에 기존 신용대출이나 자동차 관련 대출 등이 있으면 신규 주담대에 사용할 수 있는 DSR 여력은 더 줄어듭니다.

DSR 계산이 필요하다면 DSR 40% 계산법｜연봉별 주담대 한도는 얼마나 나올까에서 연봉별 계산방법을 확인할 수 있습니다.

LTV 40%면 6억원 한도와 어떻게 계산할까

규제지역에서 LTV 40%가 적용된다고 가정해보겠습니다. 10억원짜리 주택이라면 LTV로 계산되는 금액은 다음과 같습니다.

10억원 × 40% = 4억원

10억원은 15억원 이하이기 때문에 주택가격별 최대한도는 6억원이지만, LTV에서는 4억원밖에 나오지 않습니다. 따라서 이 경우에는 6억원이 아니라 LTV로 계산된 4억원이 먼저 제한요인이 됩니다.

15억원짜리 주택이라면 LTV 40%를 단순 적용했을 때 6억원입니다.

15억원 × 40% = 6억원

이 경우에는 LTV 한도와 주택가격별 최대한도가 모두 6억원입니다. 하지만 DSR을 적용한 결과 4억원밖에 나오지 않는다면 실제 대출 가능금액은 다시 4억원 수준으로 낮아질 수 있습니다.

20억원짜리 주택에 LTV 40%를 단순 적용하면 8억원이 나옵니다.

20억원 × 40% = 8억원

하지만 20억원은 15억원 초과~25억원 이하 구간에 들어가기 때문에 주택가격별 최대한도가 4억원입니다. 따라서 LTV만 보면 8억원이 가능해 보여도 주택가격별 상한선에 걸려 최대 4억원 수준으로 제한될 수 있습니다.

고가주택에서는 이처럼 LTV보다 6억·4억·2억원 절대한도가 먼저 영향을 주는 경우가 있습니다.

30억원 집이면 2억원 한도가 먼저 걸릴 수 있다

30억원짜리 수도권·규제지역 주택은 25억원을 초과하기 때문에 주택가격별 최대한도가 2억원입니다. 소득이 높아 DSR에 여유가 있고 LTV상으로 더 많은 금액이 가능하더라도 주택구입 목적 주담대에서는 2억원이라는 상한선이 먼저 적용될 수 있습니다.

따라서 고가주택일수록 단순히 LTV 비율만 보고 필요한 자금을 계산하면 실제 매수자금 계획과 큰 차이가 생길 수 있습니다.

집값은 매매계약서 가격만 보는 게 아니다

6억·4억·2억원 구간을 판단할 때는 금융회사가 인정하는 주택가격이 중요합니다. 금융권은 대출 신청 시 공신력 있는 시세와 평가자료 등을 활용해 담보주택의 가격을 판단할 수 있기 때문에 계약서에 적힌 매매가격만 보고 구간을 확정해서는 안 됩니다.

특히 15억원이나 25억원처럼 한도가 달라지는 경계에 가까운 주택이라면 대출 신청 전에 해당 금융회사가 어떤 가격을 기준으로 판단하는지 확인하는 것이 안전합니다.

14억9,000만원에 계약하면 무조건 6억원 구간일까

계약금액이 14억9,000만원이라고 해서 반드시 6억원 구간이 된다고 단정하기는 어렵습니다. 금융회사가 대출 심사에서 인정하는 주택가격이 별도로 적용될 수 있기 때문입니다.

따라서 15억원 직전이나 25억원 직전처럼 경계에 있는 주택을 계약하려면 계약 전에 은행에서 예상 담보가치와 적용 구간을 확인하는 편이 좋습니다. 대출한도가 2억원씩 달라질 수 있기 때문에 매수자금 계획에 미치는 영향이 큽니다.

수도권 비규제지역도 확인해야 한다

6억·4억·2억원 차등한도는 수도권 및 규제지역의 주택구입 목적 주담대를 중심으로 적용됩니다. 따라서 수도권에 있는 주택이라면 해당 지역이 별도의 규제지역인지 여부만 보고 판단하지 말고 주택가격별 최대한도 적용 여부까지 확인해야 합니다.

LTV는 규제지역 여부와 차주의 조건에 따라 비율이 달라질 수 있기 때문에 LTV 규제와 주택가격별 최대한도는 별도로 확인해야 하는 기준입니다.

생활안정자금 주담대도 6·4·2억원이 적용될까

6억·4억·2억원 차등한도는 기본적으로 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대에 적용되는 기준입니다. 따라서 이미 보유한 주택을 담보로 생활안정자금을 받는 대출은 주택구입 목적 주담대와 적용방식이 다를 수 있습니다.

다만 생활안정자금 목적이라고 해서 DSR이나 금융회사 자체 심사가 없어지는 것은 아닙니다. 실제 이용할 때는 대출 목적에 따라 적용되는 별도의 한도를 확인해야 합니다.

중도금대출도 6억·4억·2억원 한도에 걸릴까

분양주택의 중도금대출은 일반 주택구입 목적 주담대의 6억·4억·2억원 차등한도와 같은 방식으로 적용되지 않습니다. 따라서 분양가격이 20억원이라고 해서 중도금대출 자체가 바로 4억원으로 제한된다고 볼 수는 없습니다.

다만 중도금대출과 입주할 때 받는 잔금대출은 구분해서 봐야 합니다. 중도금대출이 충분히 나왔다고 해서 잔금대출도 같은 금액이 그대로 이어지는 것은 아닐 수 있습니다.

아파트가 준공되고 입주 시점에 중도금대출을 잔금대출이나 주택담보대출로 전환하면 당시 적용되는 주담대 규제를 다시 확인해야 합니다. 이때 주택가격과 LTV, DSR, 주택가격별 최대한도가 실제 필요한 잔금대출에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 분양 당시 중도금대출이 문제없이 나왔더라도 입주를 앞두고 있다면 잔금대출이 실제로 얼마까지 가능한지 별도로 계산해야 합니다.

이주비대출은 일반 주담대와 다르게 본다

재건축·재개발 과정에서 이용하는 이주비대출 역시 일반 주택 매수를 위한 주담대와는 성격이 다릅니다. 따라서 일반 주택구입 목적의 6억·4억·2억원 한도만 적용해 이주비대출 금액을 판단하면 정확하지 않을 수 있습니다.

재건축·재개발 사업장은 사업장별 조건과 보증, 금융회사 심사 등이 함께 적용되므로 실제 이주비대출이 필요하다면 조합과 금융회사가 제시하는 조건을 따로 확인해야 합니다.

생애최초 주택구입자면 6·4·2억원 한도가 없어질까

생애최초 주택구입자라고 해서 주택가격별 최대한도가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 생애최초나 서민·실수요자는 LTV 등 일부 규정에서 일반 차주보다 우대되는 조건이 있을 수 있지만, 주택가격에 따른 최대한도와 DSR 등 다른 규제를 함께 확인해야 합니다.

따라서 생애최초라는 이유만으로 15억원을 초과하는 주택에서도 무조건 6억원의 주담대를 받을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

가계대출 총량이 늘어나면 6·4·2억원 한도도 풀릴까

가계대출 총량 관리와 개인에게 적용되는 주담대 최대한도는 서로 다른 규제입니다. 금융권 전체가 대출해줄 수 있는 공급 여력이 늘어나더라도 현재 적용되는 DSR·LTV나 주택가격별 주담대 상한선이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

즉 은행이 대출을 더 공급할 여력이 생기더라도 20억원짜리 주택의 주택가격별 최대한도가 곧바로 4억원에서 6억원으로 올라가는 것은 아닙니다. 이 차이는 가계대출 총량 규제 풀린다…30조원 추가 여력 생기면 주담대 다시 받을 수 있나에서 따로 정리했습니다.

집값별 주담대 최대한도를 한눈에 보면

아래 표의 금액은 LTV와 DSR을 적용하기 전 주택가격 기준의 최대 상한선입니다.

특히 15억원과 25억원 전후의 주택은 가격이 조금만 달라져도 주택가격별 최대한도가 2억원씩 바뀔 수 있으므로 계약 전에 대출 가능금액을 확인하는 것이 중요합니다.

주담대 받기 전에 어떤 순서로 확인할까

먼저 구입하려는 주택의 지역과 금융회사가 인정하는 주택가격을 확인한 뒤 6억원·4억원·2억원 중 어느 구간에 해당하는지 살펴보면 됩니다. 그다음 LTV를 적용해 담보가치 기준으로 가능한 금액을 계산하고 자신의 소득과 기존 부채를 기준으로 DSR 한도를 확인해야 합니다.

DSR 계산이 익숙하지 않다면 DSR 40% 계산법｜연봉별 주담대 한도는 얼마나 나올까를 먼저 확인하면 됩니다. 마지막으로 은행 자체 대출한도와 실제 적용금리를 비교해야 하며, 같은 조건이라도 금융회사별로 취급 여부나 한도가 달라질 수 있습니다.

결국 6억·4억·2억원은 어떻게 이해하면 될까

가장 중요한 것은 6억원·4억원·2억원이 실제로 받을 수 있다고 보장된 금액이 아니라 최대 상한선이라는 점입니다. 15억원 이하 주택이라 최대 6억원 구간에 들어가더라도 LTV에서 4억원, DSR에서 3억원이 나온다면 실제 대출 가능금액은 더 낮아집니다.

반대로 소득이 충분해 DSR상 6억원 이상이 가능하고 LTV에서도 문제가 없더라도 20억원짜리 수도권 주택이라면 최대 4억원, 30억원짜리 주택이라면 최대 2억원이라는 주택가격별 제한이 먼저 적용될 수 있습니다.

따라서 주택을 구입하기 전에 집값 구간 → LTV → DSR → 은행 자체한도를 함께 확인해야 실제 필요한 자기자금 규모를 계산할 수 있습니다.

핵심 정리

지금까지 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.