5대 은행 대출 목표 60% 늘었는데 왜 여전히 어렵나｜집 계약 전 확인할 것

60% 늘었는데 왜 은행에서는 여전히 어렵다고 할까요?

숫자를 먼저 한 번 정리하면 상황이 보입니다.

은행의 한도를 더 늘려줬지만 올해 이미 가계대출이 많이 증가했습니다.

그래서 기존 아파트를 사면서 개별 주택담보대출을 받으려는 사람에게는 “목표가 60% 늘었다”는 숫자만큼 여유가 생기지 않은 것입니다.

특히 신용대출과 마이너스통장 같은 일반 가계대출도 여전히 강한 관리를 받고 있습니다.

그런데 신축 아파트 잔금대출은 왜 잘 나오나요?

이번 대책에서 가장 헷갈리는 부분입니다.

금융당국은 가계대출 증가 목표를 높이면서 이주비와 중도금, 잔금대출 같은 주택 공급 관련 집단대출은 은행별 목표와 별도로 관리하도록 했습니다.

그래서 같은 주택대출이라도 상황이 달라졌습니다.

실제로 다음 달 입주를 앞둔 서울 디에이치 방배에서는 5대 은행 잔금대출 한도가 합계 5천억원에서 1조5,500억원으로 세 배 넘게 늘었습니다.

일부 은행은 금리까지 낮추며 고객 확보 경쟁에 들어갔습니다.

그러니 주변에서 “요즘 잔금대출 잘 나온다더라”는 이야기를 들었더라도 그 사람이 신축 아파트 집단대출을 받는 경우라면 내 개별 주담대와는 상황이 다를 수 있습니다.

기존 아파트 계약을 앞두고 있다면 무엇이 중요할까요?

이 부분이 이번 뉴스에서 가장 중요합니다.

예를 들어 10억원짜리 아파트를 계약하면서 자기자금 6억원과 주담대 4억원을 계획했다고 해보겠습니다.

계약금까지 지급한 뒤 은행에서 원하는 잔금일에 4억원을 실행하기 어렵다고 하면 문제가 커집니다.

그래서 지금은 “내 소득이면 몇억원까지 나온다”는 계산만으로는 부족합니다.

잔금일에 실제 실행되는가까지 확인해야 합니다.

매매계약을 앞두고 있다면 최소한 다음 세 가지를 확인하는 편이 좋습니다.

1. 필요한 주담대가 실제로 가능한지 2. 계약한 잔금일에 실행할 수 있는지 3. 한 은행이 어렵다면 다른 은행에서는 가능한지

특히 대출이 나오지 않으면 잔금을 치르기 어려운 상황이라면 금리 0.1%포인트 차이보다 실제 실행 가능 여부가 먼저입니다.

금리도 같이 봐야 할까요?

대출 한도만 보면 또 하나를 놓칠 수 있습니다.

8월 28일 기준 5대 은행의 혼합형 고정 주담대 금리는 연 4.68~7.15% 수준이었습니다. 한 달 전보다 상단 금리가 내려온 반면 변동형 주담대는 앞으로 추가 상승 압력을 받을 가능성이 있습니다.

그래서 대출 실행이 가능하다는 답을 받았다면 그다음에는 고정형과 변동형 조건을 비교할 필요가 있습니다.

한국은행 기준금리 3.0%로 인상｜두 달 연속 올린 이유와 주담대 영향

지금처럼 금리 방향이 엇갈릴 때는 “어느 상품 금리가 가장 낮나”만 보기보다 내가 몇 년 동안 유지할 대출인지까지 같이 보는 편이 좋습니다.

결국 계약 전에 무엇을 기억하면 될까요?

이번 뉴스를 `대출 규제가 풀렸다`고 기억하면 실제 은행에서 상황이 다르게 느껴질 수 있습니다.

보다 정확하게 표현하면 집단대출에는 숨통을 틔우고, 개별 가계대출은 여전히 관리하고 있는 상황입니다.

신축 아파트의 중도금이나 잔금대출을 이용한다면 이전보다 대출 환경이 좋아질 수 있습니다.

반대로 기존 아파트를 매수하면서 개별 주담대를 받아야 한다면 대출 목표가 60% 늘었다는 숫자만 믿고 자금계획을 짜기는 어렵습니다.

특히 잔금 날짜가 이미 정해졌거나 곧 계약할 예정이라면 한 은행의 예상 한도보다 잔금일 기준 실제 실행 가능액을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

앞으로 은행들의 일반 주담대 여력이 추가로 늘어나는지, 금융당국이 총량 관리 기준을 더 조정하는지도 함께 볼 필요가 있습니다.