재개발·재건축 이주비 대출 얼마나 늘어나나｜8월 31일부터 LTV 계산 바뀐다

이주비 대출이란 무엇인가

재개발이나 재건축 사업이 본격적으로 진행되면 기존 아파트나 주택을 철거하기 전에 조합원이 다른 곳으로 이사해야 합니다. 이때 전세보증금이나 임시 거처 마련에 필요한 자금을 지원하는 것이 이주비 대출입니다.

일반적인 주택구입 목적 주담대와 달리 정비사업 과정에서 발생하는 대출이라는 점이 특징입니다. 현재 이주비 대출은 주택가격에 따른 6억·4억·2억원 차등한도 대신 주택가격과 관계없이 최대 6억원 한도가 적용됩니다. 다만 규제지역의 LTV 40% 규제는 이주비 대출에도 적용됩니다.

8월 31일부터 무엇이 바뀌나

지금까지 이주비 대출의 담보가치를 계산할 때는 주로 종전자산평가액을 기준으로 했습니다. 종전자산평가액은 재개발·재건축을 하기 전 현재 보유하고 있는 주택의 평가금액입니다.

8월 31일부터는 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 더 큰 금액을 사용합니다. 종후자산평가액은 정비사업이 끝난 뒤 조합원이 받을 신축주택의 예상 가치를 뜻합니다.

따라서 LTV 비율을 올린 것은 아니지만 LTV를 곱하는 기준금액 자체가 커질 수 있기 때문에 실제 이주비 대출한도가 늘어날 수 있습니다.

실제로 2억4천만원→3억2천만원까지 늘어나는 사례

금융위원회가 제시한 실제 예시를 보면 변화가 더 쉽게 이해됩니다. 강북의 한 정비사업 단지는 기존 기준을 적용하면 이주비 대출한도가 2억4,000만원이지만 새로운 방식을 적용하면 3억2,000만원으로 늘어납니다.

이를 단순화하면 이런 구조입니다.

기존 자산가치 6억원 × LTV 40% = 2억4,000만원

신축 후 자산가치가 8억원으로 평가된다면 새로운 방식에서는 종후자산가치 8억원 × LTV 40% = 3억2,000만원입니다.

대출한도가 약 8,000만원 증가하는 셈입니다.

물론 모든 조합원의 이주비가 8,000만원씩 늘어나는 것은 아닙니다. 종전자산과 종후자산의 평가금액 차이가 얼마나 나는지에 따라 증가폭도 달라집니다.

종전자산과 종후자산은 무슨 차이일까

예를 들어 오래된 재건축 아파트의 현재 평가금액이 7억원이라고 하겠습니다. 재건축 후 받을 새 아파트의 평가금액이 10억원이라면 종전자산은 7억원, 종후자산은 10억원에 해당합니다.

기존에는 7억원을 기준으로 LTV를 계산했다면 앞으로는 더 큰 금액인 10억원을 기준으로 계산할 수 있습니다. 특히 현재 주택가치는 상대적으로 낮지만 정비사업 이후 신축 가치가 크게 올라가는 사업장에서 효과가 클 수 있습니다.

LTV가 40%에서 50%나 60%로 올라가는 것은 아니다

이번 대책에서 가장 주의해서 볼 부분입니다. 이주비 대출 LTV 비율 자체는 완화되지 않습니다.

규제지역이라면 현재 적용되는 LTV 40%는 그대로입니다. 바뀌는 것은 40%를 계산할 때 사용하는 담보가치입니다. 금융위원회도 종전·종후 자산평가액 중 큰 금액을 사용하되 LTV 규제비율은 유지한다고 밝혔습니다.

따라서 이번 정책을 “재건축 이주비 LTV가 40%에서 더 높아졌다”고 이해하면 잘못입니다.

최대 6억원 한도도 그대로다

이주비 대출에는 주택가격과 관계없이 최대 6억원 한도가 유지됩니다. 일반 주택구입 목적 주담대에 적용되는 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원의 차등한도와 다른 부분입니다.

예를 들어 종후자산평가액이 20억원이고 LTV 40%를 적용하면 단순 계산으로 8억원이 나오더라도 이주비 대출의 최대한도 때문에 실제로는 6억원을 넘기 어렵습니다.

반대로 종후자산평가액이 8억원이라면 LTV 40%를 적용한 3억2,000만원이 먼저 제한요인이 됩니다.

집값별로 단순 계산하면

규제지역에서 LTV 40%를 적용한다고 가정하면 다음처럼 볼 수 있습니다.

실제 대출금액은 사업장과 금융회사 조건에 따라 달라질 수 있지만 새로운 자산평가 기준이 한도에 어떤 영향을 주는지 이해하기 위한 단순 예시로 보면 됩니다.

기존 집값보다 신축 가치가 낮다면 달라지는 게 없을 수도 있다

새 제도가 도입된다고 해서 모든 정비사업 조합원의 대출한도가 늘어나는 것은 아닙니다. 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 더 큰 금액을 사용하기 때문에 종후자산 가치가 기존보다 높아야 효과가 발생합니다.

반대로 두 평가금액이 비슷하거나 이미 종전자산 가치가 더 높다면 기존과 대출한도가 크게 달라지지 않을 수 있습니다.

이주비가 그래도 부족하면 어떻게 할까

서울처럼 전셋값이 높은 지역에서는 LTV를 적용한 기본 이주비만으로 임시 거처를 마련하기 어려운 조합원도 있습니다. 정부는 이런 문제를 보완하기 위해 2027년 1월 추가 이주비대출 보증상품을 신설할 계획입니다.

구조는 조합원 개인이 직접 주택금융공사에서 추가 대출을 받는 방식과는 조금 다릅니다. 시공사나 조합이 주택금융공사의 보증을 활용해 은행에서 자금을 조달한 뒤 이를 조합원에게 추가 이주비로 빌려주는 방식이 검토되고 있습니다. 사업장별 보증한도는 예상 수요 등을 고려해 정해질 예정입니다.

기본 이주비와 추가 이주비는 다르다

기본 이주비 대출은 정비사업 주택의 담보가치와 LTV를 기준으로 조합원이 받을 수 있는 대출입니다. 이번 8월 31일 개편은 바로 이 기본 이주비 대출의 담보가치 계산방법을 바꾸는 것입니다.

반면 내년에 나올 추가 이주비 보증은 기본 이주비만으로 실제 이사비용을 충당하기 어려운 조합원을 보완하기 위한 제도입니다.

따라서 8월 31일부터 바로 추가 이주비까지 모두 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.

이주비 대출도 은행 총량 때문에 막힐 수 있을까

정부는 이번 8·13 금융대책에서 이주비와 잔금대출 등 신규 주택공급과 직접 연결되는 대출이 원활하게 공급되도록 가계대출 총량 목표를 조정하겠다는 방향도 밝혔습니다.

즉 DSR·LTV 같은 핵심 대출규제를 전면적으로 풀지는 않지만 정비사업이나 신규 입주 과정에서 금융회사 총량 때문에 필요한 대출까지 막히는 상황은 줄이겠다는 것입니다.

관련 내용은 가계대출 총량 규제 풀린다…30조원 추가 여력 생기면 주담대 다시 받을 수 있나에서 확인할 수 있습니다.

재개발·재건축 사업에도 도움이 될까

조합원 입장에서 이주비가 부족하면 이주가 늦어지고 결국 기존 주택 철거와 착공 일정도 지연될 수 있습니다. 특히 서울처럼 임시 거처 비용이 높은 지역에서는 이주비 마련 자체가 정비사업 속도를 늦추는 요인이 될 수 있습니다.

정부가 담보가치 산정방식을 개선하고 추가 이주비 보증까지 만들려는 이유도 조합원의 이주 부담을 줄여 재개발·재건축 사업을 실제 착공 단계로 더 빨리 넘기기 위해서입니다.

전체적인 8·13 공급정책은 8·13 부동산대책 일주일…집값 잡을까, 오히려 가계대출 늘릴까에서 확인할 수 있습니다.

이주비 대출을 앞두고 있다면 무엇을 확인해야 할까

가장 먼저 자신의 정비사업에서 산정된 종전자산평가액과 종후자산평가액을 확인하는 것이 중요합니다. 두 금액의 차이가 클수록 이번 제도 변경으로 이주비 한도가 늘어날 가능성도 커집니다.

그다음 사업장이 규제지역인지, 어떤 LTV가 적용되는지, 조합과 시공사가 어느 금융회사와 이주비 대출을 진행하는지 확인해야 합니다. 기본 이주비만으로 부족하다면 2027년 도입 예정인 추가 이주비 보증상품의 적용 여부도 향후 확인할 필요가 있습니다.

결국 이주비 대출은 얼마나 늘어날까

정답은 조합원마다 다릅니다. 이번 정책은 모든 사람의 이주비를 일정 금액씩 늘리는 것이 아니라 담보가치 산정방법을 바꾸는 정책이기 때문입니다.

종후자산평가액이 종전자산평가액보다 상당히 높다면 대출한도가 크게 늘어날 수 있습니다. 금융위원회가 제시한 사례에서는 2억4,000만원에서 3억2,000만원으로 약 8,000만원 증가했습니다.

다만 LTV 40%와 최대 6억원이라는 기본 규제는 그대로입니다. 따라서 자신의 실제 변화는 종전자산평가액과 종후자산평가액을 확인한 뒤 LTV를 적용해보는 것이 가장 정확합니다.

핵심 정리

지금까지 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.