2026 종부세 어떻게 바뀌나｜정부가 ‘공정과세’라고 설명한 이유

가장 큰 변화｜’몇 채인가’보다 ‘얼마짜리인가’

현재 종부세는 주택 수에 따라 세율 차이가 큽니다.

특히 3주택 이상 보유자는 일정 과세표준을 넘어가면 1·2주택자보다 높은 중과세율을 적용받습니다.

정부는 이를 단계적으로 바꿔 주택 수가 아니라 보유주택의 가액을 중심으로 세율을 적용하기로 했습니다.

쉽게 말하면 지금까지는

“집이 몇 채인가?”

가 상당히 중요했다면 앞으로는

“전체적으로 얼마짜리 주택을 가지고 있는가?”

가 더 중요해지는 방향입니다.

정부는 같은 가격의 주택을 보유하고 있어도 주택 수만 다르다는 이유로 세율이 크게 달라지는 구조를 과세형평 측면에서 개선할 필요가 있다고 설명하고 있습니다.

실거주 1주택자는 기본공제 12억 → 14억원

이번 개편에서 가장 직접적인 혜택을 받을 수 있는 사람은 실제로 자기 집에 살고 있는 1세대 1주택자입니다.

현재 1세대 1주택자는 종부세를 계산할 때 공시가격에서 12억원을 기본공제합니다.

개정안에서는 실제 거주하는 1주택자의 기본공제액을 14억원으로 확대합니다.

정부는 공시가격 14억원을 일반적인 아파트 시가로 환산하면 약 20억원 수준으로 보고 있습니다.

따라서 개정안대로 시행되면 실거주 1세대 1주택자는 공시가격 14억원, 시가 약 20억원 수준까지 종부세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

집 한 채라도 거주하지 않으면 공제는 줄어든다

반대로 1주택을 가지고 있어도 그 집에 실제로 살지 않는다면 상황이 달라집니다.

현재는 1세대 1주택자라면 실제 거주 여부와 관계없이 12억원의 기본공제를 받을 수 있습니다.

개편안에서는 이를 구분합니다.

실거주 1주택 → 14억원

비거주 1주택 → 9억원

으로 기본공제가 달라집니다.

예를 들어 집 한 채를 가지고 있지만 세입자에게 임대하고 본인은 다른 곳에서 생활하는 경우가 대표적입니다.

주택 수만 보면 여전히 1주택자이지만 앞으로는 실거주 1주택자와 동일한 세제혜택을 주지 않겠다는 것입니다.

정부가 이번 부동산 세제의 방향을 ‘보유 중심에서 거주 중심으로 전환한다’고 설명하는 이유입니다.

그렇다고 비거주 1주택자가 무조건 종부세를 내는 것은 아니다

여기에서 혼동하기 쉬운 부분이 있습니다.

비거주 1주택자의 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어든다고 해서 공시가격 9억원을 넘으면 곧바로 종부세를 낸다는 뜻은 아닙니다.

정부안에서는 1세대 1주택자의 종부세 과세 대상 기준 자체를 공시가격 14억원 초과로 설정하는 방향을 함께 제시했습니다.

즉 비거주 1주택자의 경우에도 종부세 납세의무가 발생하는 기준과 실제 세금을 계산할 때 적용하는 기본공제액을 구분해서 봐야 합니다.

정부 역시 이 부분과 관련해 비거주 1주택에 대한 과세특례를 조정하면서 여러 상황을 종합적으로 고려했다고 별도의 설명자료를 냈습니다.

따라서 단순히

“비거주 1주택은 9억원부터 종부세”

라고 해석하면 정확하지 않습니다.

다주택자 기본공제는 어떻게 바뀌나

다주택자의 변화도 상당히 큽니다.

현재 1세대 1주택자가 아닌 개인에게 적용되는 기본공제는 9억원입니다.

개정안에서는 이를

4억원 + 5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액

방식으로 바꿉니다.

처음 보면 상당히 복잡해 보이지만 핵심은 간단합니다.

실제로 거주하는 주택의 비중이 높을수록 공제를 더 많이 받을 수 있습니다.

예를 들어 모든 집을 임대하고 있다면

거주주택이 없다면 거주주택 비중은 0%입니다.

따라서

4억원 + 5억원 × 0 = 4억원

이 됩니다.

기존 9억원에서 기본공제가 크게 줄어드는 것입니다.

보유주택 가액의 절반이 실거주 주택이라면

거주주택 비중이 50%라면

4억원 + 5억원 × 50% = 6억5000만원

이 됩니다.

보유가액 대부분이 실거주 주택이라면

실거주 주택 비중이 높아질수록 공제액 역시 증가해 최대 9억원에 가까워지는 구조입니다.

즉 앞으로는 다주택자라고 똑같이 처리하는 것이 아니라 전체 보유자산 가운데 실제 주거 목적으로 사용하는 주택이 얼마나 되는지까지 반영하겠다는 것입니다.

정부가 ‘공정과세’라고 말하는 이유

정부가 공식 자료에서 밝힌 이유는 크게 네 가지입니다.

첫 번째는 1주택 종부세 과세기준 현실화입니다.

주택가격 상승으로 종부세 대상자가 자연스럽게 증가할 가능성이 있는 만큼 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이겠다는 것입니다.

두 번째는 주택 수에 따른 세율 차이를 줄이는 것입니다.

같은 총액의 주택을 가지고 있어도 몇 채로 나눠 가지고 있느냐에 따라 세율이 크게 달라지는 문제를 줄이고 주택가액 중심으로 바꾸겠다는 것입니다.

세 번째는 보유 자체에 대한 세제혜택을 줄이고 실거주 혜택을 확대하는 것입니다.

집을 사놓고 실제 거주하지 않아도 장기간 보유했다는 이유만으로 큰 공제를 받을 수 있는 구조를 손보겠다는 것입니다.

네 번째는 고가주택에서 지나치게 커질 수 있는 공제 혜택에 한도를 두는 것입니다.

정부는 이를 종합해 일정가격 이상의 고가주택과 비거주 주택, 다주택에 대한 과도한 세제지원을 조정하는 것을 ‘과세 정상화’라고 설명하고 있습니다.

오래 가지고 있기만 해서는 공제가 줄어든다

종부세의 장기보유 세액공제도 바뀝니다.

현재 1세대 1주택자는 일정 연령 이상이거나 장기간 주택을 보유하면 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다.

고령자 공제와 장기보유 공제를 합하면 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.

정부는 2028년부터 이 가운데 보유기간 기준을 거주기간 기준으로 전환할 계획입니다.

즉

오래 보유했다 → 공제

에서

오래 실제로 거주했다 → 공제

로 중심축이 이동하는 것입니다.

정부는 여기에 세액공제 금액의 상한도 새로 도입합니다.

현재는 공제율 범위에서 별도의 금액 한도가 없지만 정부안에서는

2027년 800만원

2028년 이후 600만원

의 공제한도를 적용하는 방안이 포함돼 있습니다.

특히 초고가 1주택자는 기존보다 영향을 크게 받을 수 있는 부분입니다.

공정시장가액비율도 60%에서 올라간다

종부세는 단순히

공시가격 – 기본공제

만으로 세금을 계산하지 않습니다.

여기에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다.

현재 주택분 종부세의 공정시장가액비율은 60%입니다.

정부안에서는 이를 2027년부터 높이기로 했습니다.

공정시장가액비율이 올라가면 다른 조건이 같을 경우 과세표준이 커지기 때문에 세 부담을 높이는 요인이 됩니다.

따라서 실거주 1주택자의 기본공제가 12억원에서 14억원으로 확대된다는 숫자만 보고 모든 1주택자의 종부세가 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.

주택가격에 따라 결과가 달라집니다.

정부가 예상하는 1주택자 세 부담은?

정부가 발표한 설명을 보면 실거주 1주택자 가운데 비교적 중간 가격대 주택은 보호하고, 초고가 주택은 세 부담을 높이는 구조입니다.

정부 설명 기준으로는

시가 약 20억원 이하 → 종부세 과세 대상에서 제외

시가 약 20억~30억원 → 종부세 부담 감소 가능

시가 약 30억~40억원 → 세 부담 변화를 최대한 줄이는 구간

시가 약 40억~50억원 이상 → 종부세 부담 증가 가능

정도로 설계됐습니다.

즉 ‘1주택자는 감세, 다주택자는 증세’라고 단순하게 나누기보다는 실거주 여부와 주택가격에 따라 결과가 달라지는 구조입니다.

고가 1주택도 세율이 높아질 수 있다

이번 개편에서 또 하나 중요한 변화는 세율입니다.

정부는 주택 수에 따른 차등세율을 단계적으로 없애고 주택가액에 따라 동일한 세율표를 적용하는 방향으로 전환합니다.

이렇게 되면 여러 채를 가진 사람뿐 아니라 매우 비싼 주택 한 채를 보유한 사람도 높은 과세표준 구간에 들어가면 높은 세율을 적용받을 수 있습니다.

그래서 이번 개편은 흔히 이야기하는

‘똘똘한 한 채’

에 대한 과세구조도 달라질 수 있습니다.

정부 입장에서는 30억원, 40억원, 50억원 이상의 초고가 주택 한 채를 가진 경우와 비슷한 총액의 여러 주택을 가진 경우 사이의 세 부담 차이를 줄이는 것이 과세형평에 맞다는 논리입니다.

부부 공동명의면 다주택자로 취급될까?

이번 개편 과정에서 가장 큰 혼란이 있었던 부분 중 하나입니다.

부부가 아파트 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있으면 각각 주택 지분을 가지고 있기 때문에 다주택자로 처리되는 것 아니냐는 우려가 나왔습니다.

정부는 이에 대해 사실과 다르다고 설명했습니다.

종부세는 기본적으로 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산해 과세합니다.

따라서 부부 공동명의라면 원칙적으로 남편과 아내의 지분에 따라 각각 과세됩니다.

다만 부부 공동명의 1주택자는 별도로 1세대 1주택자 특례를 신청하는 방식도 선택할 수 있습니다.

즉 공동명의라는 이유만으로 자동으로 다주택자로 분류해 중과하는 구조는 아닙니다.

이 부분은 다음 글에서 실제 공동명의 종부세 계산 구조를 별도로 자세히 살펴보겠습니다.

공동명의는 두 가지 방법 중 유리한 쪽을 선택할 수 있다

부부 공동명의 1주택자는 기본적으로 두 가지 방식이 가능합니다.

첫 번째는 각자 개인별로 종부세를 계산하는 방식입니다.

두 번째는 1세대 1주택자 특례를 신청하는 방식입니다.

정부 설명에 따르면 개인별 과세방식을 적용하면 일정 조건에서 공시가격 합계 18억원 수준까지 기본공제 효과를 받을 수 있어 1주택 특례보다 유리할 수 있습니다.

반대로 장기간 거주했거나 고령자라면 1세대 1주택 특례를 선택해 세액공제를 적용받는 쪽이 더 유리할 수도 있습니다.

따라서 공동명의가 무조건 유리하거나 불리하다고 단정하기 어렵습니다.

2027년부터 한꺼번에 바뀌는 것은 아니다

이번 종부세 개편안은 단계적으로 시행됩니다.

정부는 시장 충격을 줄이고 제도가 안착할 시간을 확보하기 위해 종부세를 2년에 걸쳐 단계적으로 개편하겠다고 밝혔습니다.

대표적으로 실거주 1주택 기본공제 확대와 공정시장가액비율 조정 등은 2027년부터 적용될 예정이고, 주택 수별 세율체계를 가액 중심으로 일원화하는 등의 추가 변화는 2028년까지 단계적으로 진행될 예정입니다.

따라서 지금 내는 종부세가 바로 새로운 방식으로 계산되는 것은 아닙니다.

아직 확정된 법은 아니다

가장 중요한 점입니다.

현재 정부가 발표한 것은 2026년 세제개편안입니다.

정부안이 실제 세법으로 시행되려면 종합부동산세법 등의 개정안이 국회 심의를 거쳐야 합니다.

따라서 현재 시점에서

“2027년부터 종부세가 이렇게 확정됐다”

라고 표현하는 것보다는

“정부가 2027년부터 이렇게 개편하는 방안을 추진하고 있다”

라고 이해하는 것이 정확합니다.

국회 심의 과정에서 공제금액이나 시행시기, 세율 등이 변경될 가능성도 있습니다.

결국 누구에게 유리하고 누구에게 불리할까

현재 발표된 정부안만 놓고 보면 방향은 비교적 분명합니다.

상대적으로 유리할 가능성이 높은 경우

실제로 거주하는 중저가·중고가 1세대 1주택자

기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라가기 때문입니다.

특히 공시가격 14억원 이하라면 종부세 과세 대상에서 제외되는 방향입니다.

부담이 커질 가능성이 있는 경우

집 한 채를 가지고 있지만 실제 거주하지 않는 사람

기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다.

부담 증가 가능성이 더 큰 경우

여러 주택을 보유하면서 어느 주택에도 직접 거주하지 않는 경우

기본공제가 현행 9억원에서 사실상 4억원까지 낮아질 수 있습니다.

초고가 1주택자

실거주 여부와 관계없이 과세표준이 높아지면서 세율과 세액공제 한도 등의 영향을 받을 수 있기 때문에 주택가격이 높을수록 세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.

결국 이번 개편은 ‘1주택 대 다주택’이라는 단순한 구분에서 ‘실거주인가, 얼마짜리 주택인가’로 기준을 옮기는 것이 핵심입니다.

핵심만 정리하면

2026년 종부세 개편안에서 가장 중요한 변화는 주택 수 중심의 과세를 주택가액과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸는 것입니다.

실거주 1세대 1주택자의 기본공제는

12억원 → 14억원

으로 올라갑니다.

반대로 비거주 1주택은

12억원 → 9억원

으로 줄어듭니다.

다주택자는 기존 9억원 일괄공제 대신

4억원 + 거주주택 비중에 따른 최대 5억원 추가공제

방식을 적용하는 방안이 추진됩니다.

또 공정시장가액비율은 현재 60%에서 2027년 70%로 올라가고 일부 다주택자는 2028년 80%까지 높아집니다.

장기보유에 따른 세액공제 역시 장기 거주 중심으로 바뀌며 공제금액 상한도 만들어집니다.

정부가 이를 ‘공정과세’라고 설명하는 이유는 실제로 거주하는 일반 1주택자는 보호하면서, 초고가·비거주·다주택 보유에 적용됐던 세제혜택은 줄이겠다는 것입니다.

다만 현재는 정부 세제개편안 단계입니다.

따라서 본인의 종부세가 실제로 얼마나 달라지는지는 국회 통과 후 확정된 세율과 공제기준, 해당 주택의 공시가격과 실거주 여부를 함께 적용해서 계산해야 합니다.