비거주 1주택 종부세 다시 바뀌나? 기본공제 9억 원과 양도세 보완 검토 총정리

비거주 1주택 세제, 무엇이 달라진 건가요?

비거주 1주택자는 주택을 한 채만 소유하고 있지만 해당 주택에 실제 거주하지 않는 사람을 의미합니다.

자기 집을 전세나 월세로 임대하고 직장 근처의 다른 주택에 거주하는 경우가 대표적입니다. 자녀 교육이나 가족 돌봄 때문에 거주지를 옮긴 경우도 해당할 수 있습니다.

정부는 8월 3일 발표한 세제개편안에서 이러한 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 줄이고, 양도소득세 공제를 실거주 기간 중심으로 바꾸는 방안을 제시했습니다.

하지만 8월 23일 고위당정협의회 이후 상황이 달라졌습니다. 불가피하게 실거주하지 못하는 사람을 폭넓게 인정하고, 1주택자의 종부세를 거주 여부에 따라 차등 적용하는 방안도 다시 검토하기로 했습니다.

다만 기본공제가 얼마로 조정될지, 예외가 어디까지 확대될지는 아직 확정되지 않았습니다.

종부세 정부 원안: 실거주 14억 원, 비거주 9억 원

종합부동산세는 일정 가격을 넘는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과하는 세금입니다.

현재 1세대 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 주택 공시가격에서 12억 원을 기본공제합니다. 공시가격은 정부가 세금 산정 등을 위해 공개하는 주택의 공식 평가가격입니다.

정부 원안은 이 기본공제를 실거주 여부에 따라 나누도록 설계했습니다.

공정시장가액비율은 주택 공시가격에서 기본공제액을 뺀 뒤 실제 과세표준을 계산할 때 곱하는 비율입니다. 과세표준은 세율을 적용하기 위한 기준금액입니다.

비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억 원으로 유지하거나 실거주자와 동일한 수준으로 조정하는 방안이 거론됩니다. 그러나 12억 원 유지도, 14억 원 통일도 아직 결정된 내용은 아닙니다.

공시가격 9억 원만 넘으면 종부세가 나오나요?

그렇지 않습니다.

정부 원안에서 비거주 1주택자에게 적용되는 9억 원은 종부세 과세 대상을 판단하는 기준이 아니라, 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제액입니다.

1세대 1주택자는 실거주 여부와 관계없이 공시가격이 14억 원을 초과해야 종부세 과세 대상이 됩니다.

예를 들어 공시가격 11억 원인 주택 한 채를 보유하고 실제 거주하지 않더라도, 정부 원안만 놓고 보면 종부세 과세 대상이 아닙니다.

반면 공시가격이 15억 원이면 과세 대상에 해당합니다. 이때 실거주자는 14억 원을 공제하지만, 비거주자는 9억 원만 공제하는 방식입니다.

위 내용은 8월 3일 발표된 정부 원안 기준입니다. 향후 수정안이나 국회 심사 과정에서 기본공제액과 관련 요건은 달라질 수 있습니다.

공시가격 15억 원이라면 얼마나 차이 날까요?

공시가격 15억 원짜리 주택을 한 채 보유했다고 가정해 보겠습니다.

현재 제도와 정부 원안의 차이를 이해하기 위해 과세표준만 단순 비교하면 다음과 같습니다.

같은 15억 원짜리 주택이라도 정부 원안에서는 실거주자와 비거주자의 과세표준이 3억 5,000만 원 차이 납니다.

다만 과세표준은 실제 납부세액과 다릅니다. 실제 종부세는 세율, 재산세 공제, 세액공제, 세 부담 상한, 농어촌특별세 등을 함께 고려해야 합니다.

또 하나 주의할 부분은 공정시장가액비율입니다. 정부 공식 자료상 1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 2027년 70%로 오르고 2028년에도 70%가 유지됩니다.

2028년부터 80%가 적용되는 대상은 3주택 이상 보유자 등 일부 유형입니다. 비거주 1주택자라는 이유만으로 2028년부터 80%가 적용된다고 단정하면 안 됩니다.

직장·취학·간병 때문에 못 살면 예외가 되나요?

정부 원안에도 불가피한 비거주 사유를 인정하는 장치가 있습니다.

대표적으로 취학, 직장 변경이나 전근, 질병 치료와 요양 등으로 본인 소유 주택에 거주하지 못하는 경우입니다.

다만 원안에서는 예외 인정 조건이 비교적 엄격합니다.

문제는 집을 취득한 직후 전근이 결정됐거나, 자녀 돌봄과 부모 간병 때문에 실거주가 어려운 사람입니다. 기존 요건대로라면 1년 선거주 조건을 채우지 못해 예외에서 제외될 가능성이 있기 때문입니다.

현재 정부와 여당은 이러한 문제를 반영해 인정 사유와 기간을 넓히는 방안을 논의하고 있습니다. 육아, 가족 돌봄, 부모 봉양 등이 추가 검토 대상으로 거론되지만, 실제 적용 범위는 아직 확정되지 않았습니다.

재건축 사업으로 기존 주택에서 이주해야 하는 경우에는 세금 문제와 별개로 이주비 마련도 함께 검토해야 합니다. 대출 산정 기준은 재건축 이주비 대출 얼마나 나오나? LTV 기준 ‘조합원 분양가’로 확정에서 확인할 수 있습니다.

• 거주지를 옮기기 전에 해당 주택에 1년 이상 계속 거주했는지 확인합니다.
• 부득이한 사유로 다른 지역으로 주거지를 이전했는지 검토합니다.
• 인정되는 비거주 기간은 최장 3년으로 제한하는 방안입니다.
• 구체적인 인정 사유와 증빙 방법은 세부 규정에서 판단합니다.

양도세 장기보유특별공제도 바뀌나요?

양도소득세는 주택을 매각해 발생한 이익에 대해 부과하는 세금입니다.

장기보유특별공제는 주택을 오래 보유하거나 실제 거주한 기간을 반영해 과세 대상 양도차익을 줄여주는 제도입니다.

현재 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 각각 반영합니다. 일정 요건을 충족하면 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

정부 원안은 이 구조를 단계적으로 실거주 중심으로 바꾸는 내용입니다.

10년 보유·2년 거주라면 공제율이 얼마나 달라질까요?

예를 들어 주택을 10년 보유했지만 실제 거주 기간이 2년인 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

위 계산은 다른 적용 요건을 충족한다는 가정에서 공제율 변화만 보여주는 예시입니다.

결국 같은 주택이라도 매도 시점에 따라 공제율이 크게 달라질 수 있습니다. 다만 보유 기간 공제 폐지 시기를 늦추거나, 불가피한 비거주 기간을 더 넓게 인정하는 방안도 함께 검토되고 있습니다.

따라서 2029년부터 보유 기간 공제가 반드시 폐지된다고 확정적으로 판단하기보다는, 최종 개정 법률을 확인해야 합니다.

부부 공동명의 1주택자는 어떻게 계산하나요?

부부 공동명의 주택은 단독명의 주택과 과세 방식이 다를 수 있습니다.

현재 제도에서는 공동명의 부부가 각각 납세의무자가 되는 방식과, 공동명의 1주택자 특례를 신청하는 방식 중 유리한 쪽을 비교할 수 있습니다.

예를 들어 부부가 주택을 50%씩 소유한다면 개인별로 9억 원씩 공제하는 방식이 유리할 수 있습니다. 반대로 고령자 세액공제나 장기보유 세액공제를 충분히 받을 수 있다면 특례가 유리할 수도 있습니다.

공동명의라고 해서 무조건 18억 원까지 비과세된다고 단정하기는 어렵습니다. 실제 판단은 지분 비율, 개인별 공시가격, 특례 신청 여부 등을 함께 살펴봐야 합니다.

정부는 부부 중 한 사람이 실거주하지 않는다는 이유만으로 부부 모두의 공제 혜택이 자동으로 사라진다는 해석은 사실이 아니라고 설명했습니다.

다만 향후 세제개편안이 수정되면 공동명의와 단독명의의 유불리도 달라질 수 있으므로 최종안을 다시 확인해야 합니다.

세금 완화가 전월세와 매매시장에 미치는 영향

비거주 1주택자에 대한 과세 강화는 집주인에게만 영향을 주는 문제가 아닙니다.

세금 부담이 커지면 일부 집주인은 임대료 인상이나 직접 입주를 검토할 수 있습니다. 이 경우 전월세 매물이 줄어들어 세입자의 주거비 부담이 커질 가능성이 있습니다.

반대로 세제 부담이 완화되면 기존 임대차계약을 유지하려는 집주인이 늘어날 수 있습니다. 이는 전월세 공급 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

다만 보유세 부담이 낮아지면 주택 매도를 서두를 이유도 줄어듭니다. 결과적으로 매매시장에 나올 물량이 감소할 가능성도 있어, 실제 영향은 지역별 수급 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

임대 중인 주택에 대출이 있다면 세금뿐 아니라 만기연장 가능성도 함께 점검해야 합니다. 관련 내용은 주택담보대출 만기연장이 거절되면 어떻게 될까? 2억 원 상환 통보 사례와 대응 방법에서 정리했습니다.

지금 1주택자가 확인해야 할 다섯 가지

첫째, 소유한 주택의 공시가격을 확인해야 합니다. 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 종부세 과세 여부와 기본공제 적용 가능성을 판단합니다.

둘째, 해당 주택에서 실제 거주한 기간을 정리해야 합니다. 주민등록 이전 내역, 임대차계약서, 전근 발령 자료 등은 향후 거주 여부를 확인하는 데 활용될 수 있습니다.

셋째, 거주하지 못한 사유를 점검해야 합니다. 직장 이동, 취학, 치료, 간병, 가족 돌봄 등의 사유가 최종 제도에서 어떻게 반영되는지 확인할 필요가 있습니다.

넷째, 매도 계획이 있다면 양도 시점별 공제율을 비교해야 합니다. 정부 원안대로라면 2027년, 2028년, 2029년 이후의 계산 방식이 서로 다릅니다.

다섯째, 세제개편안과 실제 시행 법률을 구분해야 합니다. 2026년 8월 25일 현재 보완 논의 단계이며, 구체적인 기본공제액이나 예외 기준이 최종 확정된 상태는 아닙니다.

원안이 그대로 통과될 경우 종부세 개편은 2027년부터, 양도세 공제 구조 개편은 2028년부터 적용하는 일정입니다. 실제 시행 여부와 적용 시점은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.