장기보유특별공제 10억원 한도란｜1주택 양도세 어떻게 달라지나

장기보유특별공제가 어떻게 바뀌는 걸까

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.

2026년 세제개편안은 이 구조를 단계적으로 거주 중심으로 바꾸는 방향입니다.

2027년에는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 적용해 10년 이상이면 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 이때까지는 공제금액 자체에 별도의 상한이 없습니다.

2028년부터 변화가 커집니다.

보유기간 공제는 연 2%로 낮아지고 거주기간 공제는 연 6%로 높아집니다. 최대 공제율은 여전히 80%지만 공제금액에 20억원 한도가 생깁니다.

그리고 2029년부터는 보유기간 공제가 사라집니다.

거주기간에 연 8%씩 적용해 10년 이상 거주하면 최대 80%를 공제받을 수 있고, 실제 공제금액은 최대 10억원으로 제한됩니다.

즉 앞으로는 ‘얼마나 오래 가지고 있었나’보다 ‘얼마나 오래 직접 살았나’가 훨씬 중요해지는 구조입니다.

10억원은 집값 한도가 아닙니다

여기서 가장 많이 헷갈릴 수 있는 부분입니다.

10억원은 집값 기준이 아닙니다.

집값이 10억원을 넘으면 장기보유특별공제를 받을 수 없다는 뜻도 아닙니다.

양도차익이 10억원을 넘으면 바로 세금이 늘어난다는 의미도 아닙니다.

정부안에서 말하는 10억원은 장기거주에 따라 계산된 공제금액 자체의 최대치입니다.

가령 여러 세금 요건을 제외하고 구조만 아주 단순하게 생각해보겠습니다.

장기거주에 따라 계산된 공제금액이 7억원이라면 10억원 한도보다 적기 때문에 그대로 적용됩니다.

반대로 계산된 공제금액이 12억원이라면 2029년 이후에는 최대 10억원까지만 공제하는 구조입니다.

따라서 이 제도는 모든 1주택자에게 똑같은 영향을 주는 것이 아닙니다.

양도차익이 큰 고가주택일수록 10억원 한도에 닿을 가능성이 높아집니다.

최대 80% 공제는 없어지는 걸까

없어지지 않습니다.

2029년 이후에도 1세대 1주택자는 거주기간에 따라 연 8%씩, 10년 이상 거주하면 최대 80% 공제율을 적용받도록 정부안이 설계됐습니다.

다만 여기에는 중요한 차이가 있습니다.

기존에는 80%라는 비율을 적용한 뒤 공제금액 자체에 별도의 상한이 없었습니다.

앞으로는 계산 결과가 아무리 커도 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제할 수 있도록 상한을 두겠다는 것입니다.

그래서 같은 ‘80% 공제’라는 표현을 사용하더라도 실제 세금 결과는 달라질 수 있습니다.

특히 오래전 비교적 저렴하게 구입한 주택의 가격이 수십억원대로 크게 오른 경우라면 이 차이가 중요해집니다.

오래 보유했지만 거주기간이 짧다면 더 중요합니다

이번 개편에서 10억원 한도만큼 중요한 변화가 있습니다.

바로 보유공제 축소입니다.

현재 장기보유특별공제는 집을 보유한 기간과 실제 거주한 기간을 각각 계산합니다.

그런데 정부안대로라면 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2%로 줄고, 2029년부터는 1세대 1주택자의 보유기간 공제가 사라집니다.

예를 들어 한 집을 15년 가지고 있었지만 실제 거주는 3년에 불과하다면 앞으로는 단순히 오랫동안 집을 소유했다는 이유만으로 높은 공제율을 받기 어려워집니다.

반대로 같은 집에서 10년 이상 실제 거주했다면 최대 80%라는 공제율을 받을 수 있습니다.

정부가 부동산 세제의 기준을 보유에서 거주로 옮기고 있다는 의미입니다.

이 변화는 주택가격보다 거주기간에 따라 세 부담 차이가 크게 벌어질 수 있다는 점에서 중요합니다.

장기 실거주자는 무조건 세금이 늘어날까

그렇지는 않습니다.

정부안에는 장기간 실제 거주한 1주택자를 위한 별도의 완충 장치도 포함돼 있습니다.

양도가액 30억원 이하 주택에서 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제를 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대하는 방안이 포함됐습니다.

결국 세금이 실제로 얼마나 달라지는지는 한 가지 숫자로 결정되지 않습니다.

주택을 얼마에 샀는지, 얼마에 파는지부터 봐야 합니다. 실제 거주기간과 보유기간, 양도 시점도 함께 계산해야 합니다.

특히 공제한도 10억원은 양도차익이 매우 큰 주택에서 영향이 먼저 나타날 가능성이 높습니다.

일반적인 가격대의 주택이라면 계산된 장기거주 공제금액 자체가 10억원에 미치지 않을 수도 있습니다.

따라서 “장기보유특별공제가 10억원으로 줄어든다”는 식으로 이해하면 제도를 지나치게 단순화하게 됩니다.

2027년과 2029년 사이에 집을 팔면 어떻게 될까

양도 시기를 생각하고 있다면 시행 시점을 특히 주의해야 합니다.

정부안은 한 번에 제도를 바꾸지 않고 단계적으로 전환하도록 설계됐습니다.

2027년에는 보유 연 4%와 거주 연 4%가 그대로 적용되고 공제한도도 없습니다.

2028년에는 보유 연 2%, 거주 연 6%로 바뀌면서 20억원 한도가 생깁니다.

2029년부터는 보유공제가 없어지고 거주 연 8%만 남으며 공제한도도 10억원으로 낮아집니다.

따라서 같은 집을 같은 가격에 팔더라도 양도 시점에 따라 적용되는 공제 구조가 달라질 수 있습니다.

특히 오래 보유했지만 거주기간이 짧거나 양도차익이 큰 주택이라면 2027년부터 2029년 사이의 변화가 더 크게 느껴질 수 있습니다.

그렇다고 세금 때문에 매도 시점을 서둘러 정하는 것도 조심해야 합니다.

양도소득세는 취득가액과 필요경비, 비과세 여부 등 개인별 변수가 많습니다. 실제 매도를 앞두고 있다면 개정 법률 확정 여부와 자신의 조건을 함께 계산해야 합니다.

아직 확정된 세법은 아닙니다

가장 중요한 부분입니다.

현재 설명한 내용은 2026년 세제개편안을 기준으로 합니다.

정부가 8월 발표한 개편 방향이며, 관련 소득세법 개정안이 국회 심사를 거쳐야 실제 제도로 확정됩니다.

국회 논의 과정에서 공제한도나 시행시기, 적용대상이 수정될 가능성도 있습니다.

특히 장기 실거주 1주택자의 공제한도를 제한하는 것에 대한 반발이 커지고 있어 향후 심사 과정도 지켜봐야 합니다.

따라서 현재 집을 팔 계획이 없는 사람이라면 당장 새로운 방식으로 양도세를 계산할 필요는 없습니다.

반대로 몇 년 안에 고가주택을 매도할 계획이라면 양도 예정 연도를 확인해둘 필요가 있습니다.

이번 개편에서 중요한 것은 10억원이라는 숫자 하나가 아닙니다.

2029년부터 장기보유특별공제가 사실상 ‘장기거주소득공제’ 성격으로 바뀌면서 보유기간보다 실제 거주기간의 중요성이 훨씬 커진다는 점입니다.