수도권 아파트 경매 303건으로 늘었는데 낙찰률은 급락｜매수자들이 신중해진 이유

수도권 아파트 경매 303건…4주 만에 300건 넘어

8월 셋째 주 수도권 아파트 경매시장을 보면 먼저 물건 수가 크게 늘었습니다.

경매 진행 건수는 236건에서 303건으로 약 28% 증가했습니다.

반면 낙찰률은 전주보다 10.9%포인트 하락했고, 낙찰가율도 5.7%포인트 떨어졌습니다.

물건은 많아졌는데 그만큼 매수자가 적극적으로 받아가지는 않았다는 의미입니다.

‘낙찰률 34%’는 무슨 뜻일까

경매 통계를 볼 때 `낙찰률`과 `낙찰가율`을 구분해야 합니다.

낙찰률

경매가 진행된 물건 가운데 실제 낙찰된 물건의 비율입니다.

예를 들어 100건의 경매가 진행돼 34건이 낙찰됐다면 낙찰률은 34%입니다.

따라서 이번 수도권 낙찰률 34.0%는 경매에 나온 물건 가운데 상당수가 주인을 찾지 못하고 유찰됐다는 의미입니다.

낙찰가율

감정가 대비 실제 낙찰가격의 비율입니다.

감정가가 10억원인 아파트가 9억원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 90%입니다.

8월 셋째 주 수도권 평균 낙찰가율은 89.8%였습니다.

즉 낙찰된 물건들을 평균적으로 보면 감정가의 약 90% 수준에서 거래됐다는 의미입니다.

불과 일주일 전에는 분위기가 정반대였다

이번 하락이 더 눈에 띄는 이유가 있습니다.

8월 둘째 주 수도권 아파트 경매에서는

를 기록했습니다.

특히 낙찰가율 95.5%는 당시 약 7개월 만의 높은 수준이었습니다.

그런데 불과 한 주 뒤 낙찰률은 34.0%, 낙찰가율은 89.8%까지 떨어졌습니다.

경매시장이 단기간에도 얼마나 크게 움직일 수 있는지를 보여주는 사례입니다.

따라서 한 주의 수치만 보고 수도권 전체 부동산 시장의 방향을 단정하는 것은 주의할 필요가 있습니다.

• 진행 건수 236건
• 낙찰률 44.9%
• 낙찰가율 95.5%

서울도 떨어졌지만 중저가 아파트는 달랐다

서울 아파트 경매도 전체 지표는 약해졌습니다.

8월 셋째 주 서울의

로 집계됐습니다.

대형 면적의 고가 아파트가 반복해서 유찰되면서 평균 지표를 끌어내렸습니다.

그러나 모든 서울 아파트의 경매 열기가 식은 것은 아닙니다.

동대문구 용두동 신동아아파트 등 일부 중저가 물건은 감정가의 120%를 넘는 가격에 낙찰되는 사례도 나타났습니다.

즉 서울에서도

고가·대형 아파트는 신중해지고

반대로

가격 접근성이 높은 중저가 아파트에는 경쟁이 붙는

차별화가 나타난 것입니다.

• 낙찰률 40.0%
• 낙찰가율 98.6%

가장 크게 꺾인 곳은 인천

지역별로 보면 인천의 변화가 가장 컸습니다.

8월 셋째 주 인천 아파트 경매 낙찰률은 23.6%까지 떨어졌습니다.

전주보다 무려 27.6%포인트 하락한 수치입니다.

낙찰가율도 78.0%로 내려가면서 7주 만의 가장 낮은 수준을 기록했습니다.

송도 등 선호지역에서도 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 나왔고, 미추홀구 등에서는 여러 차례 유찰된 물건이 감정가의 50~60%대 가격에 매각되기도 했습니다.

수도권이라는 하나의 시장으로 묶더라도 서울과 인천의 분위기는 상당히 달랐던 것입니다.

경기도 낙찰가율도 87.3%로 하락

경기도 역시 약세를 보였습니다.

8월 셋째 주 경기 아파트 경매는

를 기록했습니다.

동탄이나 광명처럼 수요가 꾸준한 일부 지역을 제외하면 경기 북부와 외곽지역을 중심으로 감정가의 70%대에서 낙찰된 사례도 나타났습니다.

결국 수도권 평균 낙찰가율 89.8%라는 숫자 안에서도

이 동시에 나타났습니다.

• 낙찰률 37.9%
• 낙찰가율 87.3%
• 서울 일부 중저가 단지 강세
• 서울 고가·대형 물건 약세
• 경기 외곽지역 약세
• 인천 일부 지역 큰 폭 하락

그런데 평균 응찰자 수는 오히려 늘었다

이번 통계에서 흥미로운 부분이 하나 있습니다.

낙찰률과 낙찰가율은 떨어졌지만 수도권 아파트 경매의 평균 응찰자 수는 6.5명으로 전주보다 증가했습니다.

겉으로 보면 서로 모순되는 것처럼 보입니다.

하지만 실제로는 매수자들이 아무 물건에나 입찰하기보다 가격이 충분히 내려간 일부 아파트에 집중적으로 몰린 것으로 볼 수 있습니다.

경매 물건이 한 차례 이상 유찰되면 다음 경매에서 최저입찰가격이 낮아질 수 있습니다.

그 결과

처음부터 비싼 물건은 유찰되고

가격이 충분히 내려온 물건에는 여러 명이 동시에 입찰하는

현상이 나타날 수 있습니다.

이번 주 경매시장은 매수자가 완전히 사라졌다기보다 가격을 훨씬 까다롭게 따지는 ‘옥석 가리기’가 강해진 모습에 가깝습니다.

경매 물건이 싸다고 바로 입찰하면 안 되는 이유

낙찰가율이 낮아졌다고 해서 일반 매매보다 무조건 싸게 살 수 있다는 뜻은 아닙니다.

경매는 일반 주택 매매와 달리 입찰자가 직접 확인해야 할 위험요소가 많습니다.

대표적으로 확인할 것은 다음과 같습니다.

1. 등기부등본의 근저당·가압류 등 권리관계 2. 선순위 임차인 존재 여부 3. 임차인의 대항력과 보증금 4. 실제 점유자와 명도 가능성 5. 관리비 등 미납금 6. 감정가격과 현재 실거래가격의 차이 7. 취득세와 대출 가능금액 8. 입찰보증금과 잔금 납부 일정

특히 감정가가 현재 시세와 같다고 생각해서는 안 됩니다.

감정평가가 이뤄진 시점과 실제 입찰 시점 사이에 시간이 지나면서 주변 집값이 크게 달라졌을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 낙찰가율이 80%라고 해도 감정가 자체가 현재 시세보다 높다면 반드시 싸게 산 것은 아닙니다.

경매시장 하락이 일반 집값 하락 신호일까

경매시장은 일반 매매시장보다 먼저 움직이는 경우가 있어 부동산 시장의 선행지표 중 하나로 활용되기도 합니다.

하지만 한 주의 낙찰률·낙찰가율 하락만으로 수도권 집값 하락을 판단하기는 어렵습니다.

특히 이번에는 불과 전주에 낙찰가율이 95.5%까지 올랐다가 한 주 만에 89.8%로 내려왔습니다.

주간 경매 통계는 그 주에 어떤 물건이 법원 경매에 나왔느냐에 따라서도 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 앞으로는

등을 몇 주 이상 함께 확인하는 것이 좋습니다.

• 경매 진행 건수
• 낙찰률
• 낙찰가율
• 평균 응찰자 수
• 서울·경기·인천 지역별 흐름
• 일반 아파트 실거래가격

한눈에 정리

이번 경매 통계의 핵심은 단순히 “경매시장이 급락했다”가 아닙니다.

물건 수는 늘고 전체 낙찰지표는 하락했지만, 가격이 충분히 내려간 중저가 아파트에는 여전히 여러 명의 매수자가 몰렸습니다.

즉 지금의 수도권 경매시장은 무조건 사려는 시장보다 가격과 지역을 훨씬 까다롭게 골라 들어가는 시장에 가까운 모습입니다.

• 8월 셋째 주 수도권 아파트 경매 303건(전주보다 약 28% 증가)
• 수도권 낙찰률 34.0%(전주 대비 10.9%p 하락)
• 수도권 낙찰가율 89.8%(전주 대비 5.7%p 하락)
• 서울 낙찰률 40.0%, 낙찰가율 98.6%
• 경기 낙찰률 37.9%, 낙찰가율 87.3%
• 인천 낙찰률 23.6%, 낙찰가율 78.0%
• 수도권 평균 응찰자 수는 6.5명으로 오히려 증가