서울 장기전세 살면 내 집 마련 못한다? 실제 입주민 1,171가구가 집 샀다

장기전세주택이란 무엇인가

서울시 장기전세주택은 월세를 내는 일반적인 공공임대와 조금 다릅니다. 주변 전세 시세의 80% 이하 수준의 보증금을 내고 월 임대료 없이 거주하는 공공임대주택으로, 2년마다 재계약을 통해 최장 20년까지 거주할 수 있습니다.

쉽게 말하면 내 집은 아니지만 서울에서 비교적 낮은 전세보증금으로 오랫동안 거주할 수 있도록 만든 제도입니다. 서울시는 2007년 장기전세주택을 도입했고 현재까지 241개 단지에서 약 3만7,463호를 공급했습니다.

실제 1,171가구가 내 집을 마련했다

서울시가 지난 3월 장기전세주택 운영 성과를 분석한 결과 지금까지 장기전세에 살다가 퇴거한 가구는 1만4,902가구였습니다. 이 가운데 1,171가구가 자신의 주택을 구입한 뒤 장기전세를 떠난 것으로 확인됐습니다.

다만 이 숫자를 “장기전세에 들어가면 8%가 집을 산다”는 식으로 해석하면 안 됩니다. 1,171가구는 그동안 퇴거한 가구 가운데 자가 마련 사실이 확인된 사례이며, 각 가구의 소득과 자산, 청약 당첨 여부 등은 서로 다릅니다.

장기전세에 실제로는 얼마나 오래 살까

장기전세는 최장 20년 거주할 수 있지만 현재 입주가구의 평균 거주기간은 9.92년입니다. 10년 이상 거주한 가구는 1만6,735가구로 전체의 56%를 차지했습니다.

즉 모든 가구가 20년을 채워 거주하는 구조는 아닙니다. 내 집을 마련하거나 가구 상황이 달라져 중간에 퇴거하는 가구도 있다는 의미입니다.

어떻게 임대주택에 살면서 집 살 돈을 마련했을까

가장 큰 장점은 주거비를 줄일 수 있다는 점입니다. 2025년 기준 서울 장기전세주택 평균 보증금은 서울 아파트 평균 전세가격의 약 54% 수준으로 분석됐습니다.

서울시는 장기전세 입주가구가 2025년 한 해 동안 절감한 보증금 규모를 합산하면 약 10조원에 달한다고 추산했습니다. 물론 이 10조원이 입주민의 실제 현금소득으로 생긴 것은 아니고, 민간 전세에 거주했을 경우 필요했을 보증금과 장기전세 보증금의 차이를 합산한 값입니다.

주거비 부담이 상대적으로 낮으면 남는 자금을 저축하거나 청약·주택구입 자금으로 활용할 여지가 생깁니다. 실제 서울시가 공개한 과거 입주자 사례 중에는 장기전세에서 12년간 거주한 뒤 신축 아파트 청약에 당첨돼 퇴거한 사례도 있습니다.

그렇다고 장기전세가 자동으로 내 집 마련을 보장하는 것은 아니다

반대로 퇴거가구의 92%는 자가 마련으로 퇴거한 것으로 집계되지 않았습니다. 따라서 장기전세 자체가 내 집 마련을 보장하는 제도라고 보기는 어렵습니다.

특히 서울 주택가격이 소득보다 빠르게 상승하면 임대료를 절감해 저축하더라도 매매가격을 따라잡기 어려울 수 있습니다. 공공임대 거주자의 주거 독립이 갈수록 어려워지고 있다는 기존 연구도 있어 1,171가구라는 숫자만으로 정책 효과 전체를 판단하는 것도 조심해야 합니다.

장기전세는 일반 공공임대와 어떻게 다를까

공공임대라고 해서 모두 같은 조건은 아닙니다. 국민임대·영구임대·행복주택·장기전세 등은 입주대상과 거주기간, 임대료 방식이 서로 다릅니다.

장기전세는 특히 월세 없이 전세보증금 방식으로 최장 20년 거주할 수 있다는 점이 특징입니다. 반면 영구임대는 취약계층 중심이고, 행복주택은 청년·신혼부부 등의 주거안정을 주요 목적으로 합니다.

최근에는 신혼부부용 ‘미리내집’도 공급 중

기존 장기전세와 별도로 서울시는 신혼부부를 대상으로 장기전세주택Ⅱ ‘미리내집’도 공급하고 있습니다. 미리내집은 신혼부부에게 시세보다 낮은 전세 조건으로 주택을 제공하고 자녀 출산 시 최장 20년 거주 등의 혜택을 제공하는 정책입니다.

마침 서울시는 8월 21일 제8차 미리내집 모집을 공고했습니다. 이번에는 방배·반포·도곡·청담 등을 포함한 58개 단지에서 496가구를 공급하며 신청기간은 9월 7일부터 9일까지입니다.

기존 장기전세와 미리내집은 대상과 세부 조건이 다르기 때문에 신청할 때는 각각의 모집공고를 따로 확인해야 합니다.

내 집 마련을 준비한다면 청약과 대출도 같이 계산해야 한다

장기전세에서 주거비를 줄여 종잣돈을 마련하더라도 실제 주택 구입 단계에서는 청약 경쟁률과 대출 가능금액을 함께 확인해야 합니다. 최근 서울 청약은 전국보다 높은 경쟁률을 기록하고 있어 원하는 신축 아파트 당첨 자체가 쉽지 않습니다.

서울 청약시장 흐름은 서울 청약은 왜 아직 뜨거울까…1순위 경쟁률 전국의 12배에서 확인할 수 있습니다.

또 주택을 직접 매수한다면 소득에 따른 대출 가능액도 중요합니다. DSR 40% 계산법｜연봉별 주담대 한도는 얼마나 나올까를 이용하면 기본적인 한도 구조를 확인할 수 있습니다.

결국 장기전세는 ‘주거 사다리’ 역할을 하고 있을까

서울시 자료에서는 장기전세에서 실제 자가로 이동한 가구가 1,171가구 확인됐습니다. 평균 9년 5개월 동안 거주한 뒤 자신의 집을 마련했다는 점에서 장기간 낮은 주거비를 유지하는 것이 일부 가구의 자산 형성에 도움이 됐다고 볼 수 있습니다.

다만 비율은 전체 퇴거가구의 약 8%입니다. 따라서 장기전세를 ‘살다 보면 자연스럽게 집을 살 수 있는 제도’로 보기보다는 안정적인 거주기간 동안 주거비 부담을 줄이고 내 집 마련을 준비할 수 있는 기회를 제공하는 제도로 이해하는 것이 정확합니다.

핵심 정리

지금까지 내용을 표로 정리하면 다음과 같습니다.