서울과 경기·인천 주요 지역에서 외국인이 주택을 살 때 적용되는 토지거래허가제가 1년 더 연장됩니다.
국토교통부는 2025년 8월 지정한 외국인 토지거래허가구역의 지정기간을 연장해 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 유지하기로 했습니다.
대상은 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 9개 자치구입니다.
따라서 해당 지역에서 외국인이 아파트나 다세대·연립주택 등을 사려면 앞으로도 계약 전에 관할 시·군·구의 허가를 받아야 합니다. 실거주 의무도 그대로 적용됩니다.
외국인 토지거래허가구역 1년 더 연장된다
이번 조치는 새로운 규제를 만드는 것이 아니라 2025년 8월부터 시행한 기존 제도를 1년 더 유지하는 것입니다.
국토교통부는 기존 허가구역의 지역 범위와 허가 대상을 유지하면서 2026년 7월 인천 행정구역 개편 내용만 반영했습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기존 지정기간 | 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일 |
| 연장기간 | 2026년 8월 26일~2027년 8월 25일 |
| 기간 | 1년 연장 |
| 대상 | 외국인 등이 매수자인 주택 거래 |
| 주요 지역 | 서울 전역·경기 23개 시군·인천 9개 자치구 |
서울은 전 지역이 대상이다
서울에서는 특정 구만 적용되는 것이 아닙니다.
서울 25개 자치구 전체가 외국인 토지거래허가구역입니다.
경기도에서는 다음 23개 시·군이 포함됩니다.
수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주
인천은 2026년 7월 행정구역 개편을 반영해 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포구 등 9개 자치구가 대상입니다.
다만 제물포구의 옛 동구 지역은 제외됩니다.
어떤 집을 살 때 허가가 필요할까
허가 대상 주택도 기존과 같습니다.
이 해당합니다.
면적 기준도 있습니다.
주거지역에서는 6㎡를 초과하고, 상업지역에서는 15㎡를 초과하는 거래가 허가 대상입니다.
일반적인 아파트나 주택 거래라면 대부분 이 면적을 넘기 때문에 수도권 해당 지역에서 외국인이 일반 주택을 구입한다면 사실상 허가 대상인지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
- 아파트
- 단독주택
- 다가구주택
- 다세대주택
- 연립주택
계약부터 하고 나중에 허가받으면 안 된다
일반적인 부동산 거래와 가장 크게 다른 부분입니다.
토지거래허가구역에서는 외국인이 대상 주택을 매수할 경우 거래계약을 체결하기 전에 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다.
사전 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다.
따라서 외국인 매수인이라면 일반적인 아파트 거래처럼
`매물 확인 → 계약서 작성 → 신고`
순서만 생각하면 안 됩니다.
허가 대상인지 확인한 뒤 허가 절차를 먼저 고려해 계약 일정을 잡아야 합니다.
허가받으면 실제로 살아야 한다
이번 제도의 핵심 목적은 외국인의 단기 투자나 투기성 주택 취득을 막는 데 있습니다.
주택 거래를 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 하고, 주택을 취득한 뒤에는 2년 동안 실거주해야 합니다.
즉 주택을 매입한 뒤 실제로 거주하지 않고 바로 임대를 주거나 투자 목적으로 보유하는 방식에는 제약이 생깁니다.
실거주 의무를 위반하면 관할 지방자치단체가 이행명령을 내릴 수 있습니다.
명령을 이행하지 않을 경우 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 부과될 수 있고, 의무를 계속 이행하지 않으면 반복 부과될 수도 있습니다.
해외에서 가져온 돈도 더 자세히 확인한다
외국인의 주택 매입에서는 자금조달 과정도 중요합니다.
외국인 토지거래허가구역 내 주택 거래에는 자금조달계획과 관련 입증자료 제출 의무가 적용되며, 외국인의 경우에는 특히
등을 확인할 수 있도록 제도가 강화됐습니다.
해외에서 들어온 자금에 외국환거래법 위반이나 자금세탁 의심 정황이 있거나 세금 문제가 확인될 경우 관련 기관의 조사로 이어질 수도 있습니다.
따라서 외국인이 수도권에서 주택을 매수한다면 단순히 매매대금만 준비하는 것이 아니라 자금이 어디에서 왔는지를 입증할 자료도 함께 준비하는 것이 중요합니다.
- 해외자금 출처
- 비자 유형·체류자격
규제 이후 외국인 주택거래는 실제로 줄었다
정부가 이번 제도를 1년 더 유지하기로 한 배경에는 지난해 규제 도입 이후 나타난 거래 감소도 있습니다.
국토교통부 집계에 따르면 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택거래는 4,397건이었습니다.
전년 같은 기간 6,024건과 비교하면 약 27% 감소한 규모입니다.
외국인이 보유한 국내 주택 자체는 최근 몇 년간 증가했지만, 수도권 외국인 주택거래는 토지거래허가구역 지정 이후 감소했다는 것이 정부의 판단입니다.
정부는 이번 연장 기간에도 외국인 주택 거래를 모니터링하고 이상거래나 투기 등 위법 의심 사례가 확인되면 관계기관과 함께 대응할 방침입니다.
섬 353곳 신규 지정은 수도권 주택 규제와 별개다
비슷한 시기에 울릉도·우도 등 국토 외곽 섬 353곳도 외국인 토지거래허가구역으로 새롭게 지정됐습니다.
하지만 이것은 이번 수도권 주택 규제 연장과는 목적이 다릅니다.
수도권 제도는 외국인의 주택 투기 방지가 주된 목적입니다.
반면 외곽 섬 353곳 지정은 국방·전략적으로 중요한 국토를 관리하고 영토주권을 강화하기 위한 조치입니다.
따라서
수도권 = 기존 외국인 주택 허가제 1년 연장
외곽 섬 353곳 = 외국인 토지취득 규제 신규 지정
으로 나눠 이해하면 됩니다.
두 제도를 하나의 규제로 생각할 필요는 없습니다.
외국인이 수도권에서 집을 산다면 확인할 것
실제로 서울·경기·인천에서 주택을 구입하려는 외국인이라면 계약 전에 다음을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 매수하려는 주택이 외국인 토지거래허가구역에 포함되는지 2. 해당 주택과 토지면적이 허가 대상인지 3. 관할 시·군·구의 사전허가 절차 4. 허가 후 입주 가능한 시점 5. 2년 실거주 의무를 지킬 수 있는지 6. 해외자금 출처 등 자금조달 증빙자료 7. 부동산 거래신고와 외국인 부동산 취득 관련 절차
특히 계약서를 먼저 작성하고 나중에 허가를 해결하는 방식으로 접근해서는 안 된다는 점이 중요합니다.
한눈에 정리
이번 연장으로 서울과 수도권 주요 지역에서 외국인이 실거주 목적 없이 주택을 사는 것은 앞으로도 제한됩니다.
특히 제도가 2027년 8월 25일까지 계속된다는 점과 계약 전에 허가를 받아야 한다는 점을 기억할 필요가 있습니다.
- 수도권 외국인 토지거래허가구역 1년 연장
- 새 적용기간 2026년 8월 26일~2027년 8월 25일
- 서울 전 지역, 경기 23개 시·군, 인천 9개 자치구
- 아파트·단독·다가구·다세대·연립주택 등이 대상
- 외국인은 대상 주택 계약 전에 관할 지자체 허가 필요
- 허가 후 4개월 내 입주, 취득 후 2년 실거주
- 해외자금 출처·체류자격 등 자금조달 관련 확인 강화
- 2025년 9월~2026년 6월 수도권 외국인 주택거래 4,397건, 전년 동기보다 27% 감소
- 외곽 섬 353곳 신규 지정은 국방·전략 목적의 별도 조치
확인할 점
이 글은 국토교통부가 2026년 8월 20일 발표한 자료를 기준으로 작성했습니다. 실제 거래 전에는 관할 시·군·구의 최신 허가 절차를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
계약부터 하고 나중에 허가받아도 되나요?
안 됩니다. 거래계약을 체결하기 전에 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 하며, 사전 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다.
실거주하지 않으면 어떻게 되나요?
실거주 의무를 위반하면 지자체가 이행명령을 내릴 수 있고, 이행하지 않으면 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
울릉도·우도 등 섬 353곳 지정도 같은 제도인가요?
아니요. 수도권 제도는 외국인 주택 투기 방지가 목적이고, 섬 353곳 지정은 국방·전략적 국토 관리를 위한 별도 조치입니다.