정부·서울시 다시 만났다…8·13 주택공급대책 실제 공급 속도 빨라질까

8·13 주택공급대책 핵심은 ‘몇 호’보다 ‘언제 착공하느냐’

정부가 8월 13일 발표한 대책의 핵심은 단순히 새로운 주택공급 물량을 발표한 것이 아닙니다.

정부 스스로 이번 대책에서 공급 속도를 크게 높여 정책 발표와 실제 공급 사이의 시차를 줄이겠다고 밝혔습니다.

특히 수도권에서 23만호 이상의 주택을 추가 공급하고 기존 공급계획 역시 착공 일정을 앞당기겠다는 방침입니다.

주요 내용을 간단히 보면 다음과 같습니다.

특히 기존 공공택지의 경우 후보지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 68개월에서 37개월까지 단축한다는 계획도 제시됐습니다.

결국 정부가 강조하는 숫자는 ‘공급 예정 물량’보다 실제 착공으로 얼마나 빨리 연결시키느냐에 가깝습니다.

서울에서는 재개발·재건축이 중요한 이유

서울은 수도권 외곽처럼 새로운 대규모 택지를 계속 만들기 어렵습니다.

이미 대부분의 토지가 개발돼 있기 때문에 기존 주택을 재개발하거나 재건축하는 정비사업이 서울 주택공급에서 상당히 중요한 역할을 합니다.

정부도 8·13 대책에서 재개발·재건축 속도를 높여 2030년까지 수도권에서 23만4000호 착공을 지원하겠다고 밝혔습니다.

서울시는 정비사업의 역할을 더 크게 보고 있습니다.

서울시가 추진하는 정비사업 253곳을 분석한 결과 2031년까지 약 31만호를 착공할 계획이며, 기존 주택이 철거되는 물량을 제외해도 약 8만7000호가 순증할 것으로 예상하고 있습니���.

따라서 정부와 서울시가 정비사업 규제를 놓고 합의를 이루느냐가 앞으로 실제 공급 속도에 영향을 줄 수 있습니다.

서울시가 정부에 요구하는 규제 완화는?

서울시는 그동안 재개발·재건축 사업 속도를 높이기 위해 여러 차례 정부에 제도 개선을 요구했습니다.

대표적인 내용은 다음과 같습니다.

1. 조합원 지위양도 제한 완화

서울시는 재개발·재건축의 조합원 지위양도 제한을 3년간 한시적으로 완화하는 방안을 요구하고 있습니다.

사업기간이 길어지면 조합원이 주택을 매도하기 어려워지고 거래가 막힐 수 있는데, 이를 완화해 정비사업 참여와 사업 추진을 활성화하자는 취지입니다.

2. 민간 정비사업 용적률 확대

서울시는 공공 정비사업뿐 아니라 민간 재개발·재건축에도 법적 상한용적률의 최대 1.2배까지 적용할 수 있도록 제도를 완화해달라고 요구하고 있습니다.

용적률이 높아지면 같은 땅에 더 많은 주택을 지을 수 있기 때문에 사업성이 개선되고 일반분양 물량 역시 늘어날 가능성이 있습니다.

3. 재개발 임대주택 비율 조정

현재 재개발 사업에서 용적률 완화를 받을 경우 일정 비율을 임대주택으로 공급해야 합니다.

서울시는 이 비율을 재건축과 비슷한 수준으로 조정해 민간 사업성을 높여야 한다는 입장입니다.

4. 재개발 조합설립 동의율 완화

현재 서울시는 재개발 조합설립 동의율 역시 75%에서 70%로 낮추는 방안을 요구하고 있습니다.

조합을 만드는 데 필요한 동의율을 낮추면 사업 초기 단계에서 걸리는 시간을 줄일 수 있다는 판단입니다.

정부도 정비사업 속도를 높이는 방향에는 동의한다

정부 역시 이번 8·13 대책에서 정비사업 속도를 높이는 방향을 제시했습니다.

특히 재개발 조합 설립 동의율 완화와 같은 현장 건의사항을 전향적으로 개선하고, 국토부 내 중재위원회를 만들어 사업 과정에서 발생하는 갈등과 분쟁을 빠르게 조정하겠다고 밝혔습니다.

이주비 대출 개선과 공공기여 임대주택 인수가격 추가 상향 등의 인센티브도 마련할 계획입니다.

따라서 정부와 서울시 모두 ‘정비사업을 빨리 진행해야 한다’는 큰 방향에는 공감하고 있습니다.

문제는 구체적으로 어느 규제를 어느 수준까지 풀 것인가입니다.

그런데 20일 회동에서는 왜 결론이 안 났을까?

가장 큰 쟁점 중 하나가 용산공원 주택공급입니다.

국토부는 용산공원 전체를 개발하는 방식이 아니라 기존에 건물이 있거나 이미 훼손된 일부 공간 등을 제한적으로 활용해 청년·신혼부부 주택을 공급할 수 있다는 입장입니다.

반면 서울시는 용산공원 본체 부지를 주거용으로 사용하는 것에 반대하고 있습니다.

8월 20일 회동에서도 양측은 이 문제에 대한 입장 차이를 확인했고 추가 논의를 이어가기로 했습니다.

따라서 이번 회동을 두고 ‘정부와 서울시가 주택공급에 합의했다’고 표현하는 것은 아직 이릅니다.

오히려 정확하게는

주택공급 확대 필요성에는 공감하지만, 구체적인 공급방식과 규제 완화 수준을 놓고 협의를 계속하는 단계

라고 보는 것이 맞습니다.

용산공원보다 빨리 효과가 나타날 수 있는 것은 정비사업

실제 공급 속도만 따진다면 용산공원 개발 여부보다 이미 진행 중인 재개발·재건축 사업의 병목을 해소하는 것이 더 빠른 효과를 낼 가능성이 있습니다.

새로운 주택부지를 처음부터 개발하려면 부지 확정과 도시계획, 인허가, 기반시설 조성 등 여러 절차를 거쳐야 합니다.

반면 일부 정비사업은 이미 정비구역 지정이나 조합설립, 사업시행인가 등의 절차를 진행하고 있습니다.

따라서 이주비 대출이나 조합설립 동의율, 용적률 같은 규제가 조정될 경우 착공 시기를 앞당길 수 있는 사업장이 생길 수 있습니다.

정부도 8·13 대책에서 바로 이 부분을 겨냥해 조기 착공 사업장에 인센티브를 제공하는 방식을 제시했습니다.

서울시는 실제로 얼마나 공급하겠다는 걸까

서울시는 현재 2031년까지 253개 정비사업에서 약 31만호 착공을 추진하고 있습니다.

다만 31만호가 전부 새로 늘어나는 주택은 아닙니다.

기존 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 재개발·재건축 특성상 기존 주택 물량을 빼야 실제 공급 증가분을 계산할 수 있습니다.

서울시 분석에서는 기존 주택 멸실분을 제외한 순증 물량을 약 8만7000호로 보고 있습니다.

이 가운데 임대주택도 약 4만8000호 확보할 계획입니다.

따라서 앞으로 정비사업 관련 발표를 볼 때는 단순한 ‘총 공급 세대수’와 실제로 늘어나는 순증 세대수를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

8·13 대책으로 당장 서울 집값이 잡힐까?

주택공급 정책은 발표 직후 곧바로 입주 물량이 늘어나는 정책이 아닙니다.

착공을 시작하더라도 실제 아파트가 완공되고 입주하기까지는 상당한 시간이 필요합니다.

정부가 이번 대책에서 계속해서 ‘착공’을 강조하는 것도 이 때문입니다.

공급계획이 발표됐더라도 사업이 착공까지 가지 못하면 몇 년 뒤 실제 입주 물량으로 이어지지 않습니다.

따라서 8·13 대책이 실제 효과를 내고 있는지를 판단하려면 앞으로는 단순한 공급계획 발표보다 다음과 같은 지표를 확인하는 것이 중요합니다.

특히 정부는 이번 대책의 실행을 점검하기 위해 국무총리 주재 ‘범정부 주택 신속공급 점검회의’와 국토부의 ‘신속 공급 혁신단’을 운영하기로 했습니다.

정책을 한 번 발표하고 끝내는 것이 아니라 사업별 진행 상황을 계속 관리하겠다는 것입니다.

• 공공택지 실제 착공 시점
• 재개발·재건축 착공 물량
• 사업승인 및 인허가 기간
• 서울 정비사업 규제 개선 여부
• 신규 공공주택지 지정 일정
• 실제 입주 예정 물량

정부와 서울시가 합의하면 공급이 바로 빨라질까?

합의가 이뤄진다고 모든 문제가 바로 해결되는 것도 아닙니다.

재개발·재건축은 주민 동의와 조합 운영, 사업성, 공사비, 시공사 선정, 이주·철거, 금융조달 등 여러 요인의 영향을 받습니다.

법 개정이 필요한 사항은 국회 절차도 거쳐야 합니다.

하지만 서울의 경우 정비사업 비중이 크기 때문에 중앙정부와 서울시가 같은 방향으로 움직이는 것 자체가 사업 속도를 높이는 데 상당히 중요한 조건입니다.

서울시 역시 정비사업 관련 법령 개정을 정부에 건의하면서 중앙정부와 지방정부의 협력이 필요하다고 강조하고 있습니다.

앞으로 가장 중요한 것은 ‘다음 발표’보다 ‘실제 착공’

8·13 대책에서 정부가 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하겠다고 발표하면서 공급 숫자는 상당히 커졌습니다.

하지만 이제부터 시장에서 확인해야 할 것은 새로운 공급 숫자가 계속 추가되는지가 아닙니다.

기존에 발표된 주택이 실제로 착공되고 있는지가 더 중요합니다.

특히 서울에서는

재개발·재건축 규제 개선 → 사업기간 단축 → 착공 증가 → 몇 년 뒤 입주물량 증가

라는 과정이 실제로 나타나는지 지켜봐야 합니다.

8월 20일 국토부 장관과 서울시장의 회동은 이 과정의 시작에 가깝습니다.

양측이 주택공급 확대 필요성에는 공감하고 있지만 용산공원 등 일부 사안에서는 여전히 입장 차이가 있습니다.

따라서 현시점에서는 ‘서울 공급이 당장 빨라졌다’고 평가하기보다 실제 제도 변경과 착공 실적을 확인해야 하는 단계라고 보는 것이 가장 정확합니다.

핵심만 정리하면

정부는 8·13 주택 신속공급 방안을 통해 수도권에 23만호 이상의 추가 주택을 공급하고 기존 사업의 착공도 앞당기기로 했습니다.

서울에서는 재개발·재건축을 비롯한 도심 정비사업이 핵심 공급 수단으로 꼽힙니다.

서울시는 조합원 지위양도 제한 완화, 민간 정비사업 용적률 최대 1.2배 확대, 재개발 임대주택 비율 조정 등 추가 규제 개선을 정부에 요구하고 있습니다.

8월 20일 정부와 서울시가 직접 만났지만 용산공원 주택공급 등에서는 아직 입장 차이가 남아 있으며 최종 합의가 나온 것은 아닙니다.

결국 이번 대책의 성패를 확인할 가장 중요한 숫자는 ‘공급계획 몇 만호’가 아니라 앞으로 실제로 몇 호가 언제 착공하느냐입니다.