서울 아파트 절반이 10억원 미만? 실제 거래가격을 보니 달랐다

최근 서울 아파트 거래의 55.5%가 10억원 미만

국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 바탕으로 올해 2월부터 8월 초까지 신고된 서울 아파트 매매를 분석한 집계를 보면 전체 거래는 3만7246건이었습니다.

이 가운데 10억원 미만 거래는 2만676건으로 전체의 55.5%를 차지했습니다.

서울에서 실제 거래된 아파트 두 채 가운데 한 채 이상이 10억원 미만이었다는 의미입니다.

가격 범위를 15억원 미만으로 넓히면 비중은 더욱 높아집니다.

즉 전체 거래의 약 4분의 3은 15억원 미만에서 이뤄졌습니다.

서울 아파트 시장에서 초고가 아파트가 큰 관심을 받기는 하지만 실제 거래량 기준으로 보면 중저가 아파트 거래가 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다.

서울 아파트 중위가격은 9억1600만원

이번 집계에서 특히 눈여겨볼 숫자가 9억1600만원입니다.

이는 최근 거래된 서울 아파트를 가격이 낮은 순서부터 높은 순서까지 줄 세웠을 때 정중앙에 위치하는 중위가격입니다.

예를 들어 아파트 거래가격이 다음과 같다고 생각해보겠습니다.

5억원 → 7억원 → 9억원 → 12억원 → 30억원

이 경우 중간에 있는 9억원이 중위가격입니다.

따라서 서울 아파트 거래 중위가격이 9억1600만원이라는 것은 최근 거래시장에서 절반 정도는 이보다 낮은 가격에서, 나머지 절반 정도는 이보다 높은 가격에서 거래됐다는 의미로 이해할 수 있습니다.

그런데 평균은 왜 11억7450만원일까?

같은 기간 서울 아파트의 평균 거래가격은 11억7450만원으로 집계됐습니다.

중위가격 9억1600만원보다 2억원 이상 높습니다.

두 숫자가 크게 벌어지는 이유는 서울 주택시장에 수십억원대 고가 거래가 함께 존재하기 때문입니다.

예를 들어 다음과 같은 거래가격이 있다고 가정해보겠습니다.

중위가격은 7억원입니다.

하지만 평균은

(5 + 6 + 7 + 8 + 40) ÷ 5 = 13억2000만원

까지 올라갑니다.

40억원짜리 한 건이 평균을 크게 끌어올린 것입니다.

서울 아파트 시장에서도 비슷한 현상이 나타납니다.

20억원, 30억원을 넘어서는 강남권 등의 고가 아파트 거래가 평균가격을 끌어올리기 때문에 평균 거래가격만 보면 일반적인 실제 거래가격보다 서울 아파트가 더 비싸 보일 수 있습니다.

‘서울 평균 아파트값’만 보면 안 되는 이유

부동산 가격을 볼 때 평균값은 유용하지만 한계도 있습니다.

특히 서울처럼 지역별 가격차가 큰 시장에서는 평균가격 하나로 전체 시장을 설명하기 어렵습니다.

서울에는 5억~10억원대 아파트가 많이 거래되는 지역이 있는 반면, 한 채에 20억~30억원 이상인 아파트 거래가 일반적인 지역도 존재합니다.

이 둘을 하나의 평균으로 계산하면 실제 매수자가 체감하는 시장과 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서 서울 아파트 가격을 볼 때는 최소한 다음 세 가지를 함께 보는 것이 좋습니다.

평균가격 + 중위가격 + 실제 거래건수

이렇게 봐야 시장의 실제 모습을 좀 더 정확하게 파악할 수 있습니다.

거래가 가장 많았던 지역은 노원구

최근 약 6개월 동안 서울에서 아파트 거래가 가장 많았던 곳은 노원구였습니다.

노원구에서는 총 4453건이 거래돼 서울 전체 거래의 약 12%를 차지했습니다.

노원구의 거래 중위가격은 6억원이었습니다.

서울 전체 중위가격인 9억1600만원과 비교하면 약 3억원 이상 낮습니다.

이어 거래량이 많았던 지역은 다음과 같습니다.

강서구와 구로구, 성북구 역시 거래 중위가격이 서울 전체 중위값보다 낮았습니다.

결국 상대적으로 가격이 낮은 지역에서 많은 거래가 이뤄진 것이 서울 전체 10억원 미만 거래 비중을 높인 주요 배경 중 하나라고 볼 수 있습니다.

강남구 중위가격은 26억6000만원

반대로 강남구는 상황이 완전히 다릅니다.

같은 기간 강남구 아파트 거래는 1442건으로 서울 전체 거래의 약 3.9%를 차지했습니다.

거래량 자체는 노원구보다 훨씬 적었습니다.

하지만 강남구의 중위가격은 26억6000만원으로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 수준으로 집계됐습니다.

노원구의 중위가격 6억원과 비교하면 4배가 넘는 차이입니다.

같은 ‘서울 아파트’라고 해도 지역에 따라 실제 시장이 완전히 다르다는 것을 보여주는 숫자입니다.

그렇다면 서울 아파트 절반을 10억원 이하로 살 수 있다는 뜻일까?

여기서는 주의가 필요합니다.

최근 거래의 55.5%가 10억원 미만이었다는 것과 현재 서울 아파트 전체의 55.5%가 10억원 미만이라는 것은 다른 이야기입니다.

이번 통계는 일정 기간 동안 실제로 거래 신고가 이뤄진 주택의 가격 분포를 분석한 것입니다.

거래되지 않은 아파트까지 포함한 서울 전체 아파트의 현재 시장가격 분포를 의미하지 않습니다.

또한 아파트 면적과 준공연도, 역과의 거리, 학군, 재건축 가능성 등에 따라서도 가격은 크게 달라집니다.

예를 들어 같은 지역에서도 전용 59㎡와 전용 84㎡의 가격은 상당한 차이가 날 수 있습니다.

따라서 이번 숫자는

“서울 아파트 전체의 절반 가격이 10억원 이하”

라고 해석하기보다는

“최근 실제 거래시장에서 10억원 미만 거래가 절반 이상을 차지했다”

라고 이해하는 것이 정확합니다.

거래가 많다고 가격이 오른 것도 아니다

거래량이 많다고 반드시 가격이 크게 상승한 것도 아닙니다.

노원구는 서울에서 거래량이 가장 많았지만 기존 최고가격을 넘어선 신고가 거래 비율은 2.9% 수준으로 집계됐습니다.

도봉구 역시 신고가 거래 비율이 약 3.0%로 낮은 편이었습니다.

즉 거래가 활발했다는 사실과 가격이 급등했다는 사실은 별개입니다.

기존 가격과 비슷하거나 낮은 가격으로 거래가 증가해도 거래량 자체는 많아질 수 있기 때문입니다.

부동산 시장을 볼 때 거래량 증가 = 집값 상승으로 바로 연결해서 해석하면 안 되는 이유입니다.

실수요자는 어떤 숫자를 보는 것이 좋을까?

실제로 아파트를 구입하려는 사람이라면 ‘서울 평균가격’보다 본인이 원하는 조건에 맞춰 실거래가를 보는 것이 훨씬 중요합니다.

예를 들어 예산이 8억원이라면 서울 평균가격이 11억7450만원이라는 숫자만 보고 서울에서는 집을 구하기 어렵다고 판단할 필요는 없습니다.

대신 국토교통부 실거래가 공개시스템에서

등을 직접 확인하는 방식이 훨씬 현실적입니다.

특히 최근에는 호가와 실거래가의 차이가 커질 수 있기 때문에 부동산 플랫폼에 표시된 매물가격만 보는 것보다 최근 실제 계약된 금액을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

• 희망 자치구
• 아파트 단지
• 전용면적
• 최근 거래가격
• 거래층
• 계약일

평균가격보다 중위가격이 체감에 가까울 수 있다

이번 자료가 보여주는 가장 중요한 부분은 서울 아파트가 싸다는 것이 아닙니다.

오히려 ‘서울 아파트 가격’을 하나의 숫자로 표현하기 어렵다는 점입니다.

최근 거래 기준으로 보면 평균가격은 11억7450만원이지만 중위가격은 9억1600만원입니다.

또 노원구의 중위가격은 6억원이지만 강남구는 26억6000만원입니다.

같은 서울 안에서도 지역에 따라 20억원 이상 차이가 발생합니다.

따라��� 서울 주택시장을 볼 때는 평균가격 하나보다 중위가격과 지역별 실거래가격을 함께 확인하는 것이 실제 매수자가 체감하는 시장을 이해하는 데 더 유용합니다.

평균가격만 보면 놓치는 것

최근 약 6개월간 신고된 서울 아파트 매매는 3만7246건입니다.

이 가운데 2만676건, 55.5%가 10억원 미만에서 거래됐습니다.

15억원 미만까지 확대하면 전체의 77.2%였습니다.

전체 거래의 중위가격은 9억1600만원, 평균가격은 11억7450만원으로 차이가 컸습니다.

또한 거래량이 가장 많았던 노원구의 중위가격은 6억원인 반면 강남구는 26억6000만원으로 나타났습니다.

결국 ‘서울 아파트 평균가격’만 보고 시장을 판단하기보다는 어느 지역에서 어떤 가격대의 주택이 실제로 많이 거래되고 있는지를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.